【解读】住建部发文：城市更新收紧，对产业地产有哪些重大影响？--未来的城市更新，产业地产商该以何种方式参与.doc

【解读】住建部发文：城市更新收紧，对产业地产有哪些重大影响？ 导读：未来的城市更新，产业地产商该以何种方式参与？  城市更新收紧了！ 近日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见，明确提出「不沿用过度房地产化的开发建设模式」，并将其与房地产的调控结合在一起。 虽然只是征求意见稿，但我们都清楚，收紧城市更新、防止大拆大建的大方向已经基本定下。今天笔者对政策进行解读，与大家一起寻找政策里的机会。 正文： 正文： 近些年，随着城市化进程加速，土地资源紧张、房企利润下滑、政府调控政策不断，城市更新已然成为了产业地产的「第二战场」。 对开发商而言，新增土地供应量逐步紧缩，可参与的地块越来越少，城市更新成为重要的拿地手段；而城市更新项目多数位于城市核心地段，是城市的稀缺资源；况且参与城市更新可以较低的价格拿地，意味着企业可以获得较高的利润率。  所以，在相当一段长时间内，以城市更新之名勾地，行地产开发之实，便成了开发商 / 产业地产商们的重点布局方向。当然，第一批吃螃蟹的企业也的确尝到了甜头。 如今，政策有了变化。 严控大拆大建 ?原文： · 原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%； 原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2； · 更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。 对大拆大建，中央的态度一直是明确反对。  早年，国家曾出台相关文件，禁止大规模的拆建。而《征求意见稿》则首次对拆建的指标进行了明确。通过拆除比例（不超过20%）、拆建比例（不大于2）和就地就近安置率（不低于50%）三大指标，严格控制大规模拆迁和增建。 在笔者看来，这将给产业地产带来三个直接影响。 1、遏制政绩工程 在经济挂帅的时代，政绩对地方领导来说是一个无法拒绝的诱惑，不少地方更是把大拆大建看成官员吃饭的饭碗，很多领导搞大拆大建，不仅因「提升GDP」而获得政绩、还因改造城市获得了口碑；一些急功近利的官员，甚至将政府规划中未来要拆迁的房屋提前强拆。 这种做法不仅造成行业的过度投资、透支了城市的未来，还严重损害了政府与民众、政府与企业间的关系，抹黑了当地营商环境。如今，拆建指标落地，相当于给地方政府戴了一顶「紧箍咒」，从一定程度上遏制地方政府在项目建设中急功近利、盲目攀比的现象。 2、改善产业地产市场供求矛盾 产业地产市场供求失衡，矛盾主要来自供给端。一方面，政府每年出让大量的产业用地，新项目源源不断入市，老项目又不会减少，只进不出必然造成供求关系的失衡；另一方面，新园区的建筑品质与配套设施普遍优于老园区，核心地段的园区被后浪拍死，沦为闲置资产。这既是一种浪费，亦不利于城市的总体发展。 在这样的背景下，通过供给抑制，减少流入量，同时对老旧物业进行改造升级，一方面提升企业的办公体验，最重要的是可以稳定供需关系，减轻园区的「内卷」。 3、中小企业更多参与城市更新 当下，优质（城市更新）项目还是主要集中在几个一线城市，北上广深之外基本以老旧小区的棚改项目为主。这就导致一线城市市场竞争极为激烈，中小企业很难参与；而三四线城市的更新项目又无利可图。 《征求意见稿》的出台，相当于把大的城市更新项目「化整为零」，企业以后再拿地，基本都是小规模的微更新和微改造项目。这种对于习惯了大手笔的房企无异于「高射炮打蚊子」，参与热情定然下降，无形中却可能给中小企业更多的参与机会。 老厂房改造迎来春天 ?原文： ·?不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，不脱管失修、修而不用、随意闲置。 ·?对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。 随着时代的发展，很多城市进入了后工业化时代，城市中有不少老建筑褪去了生产属性，亟待二次利用。 而《征求意见稿》提出的修补、织补式更新，就是在保留原有记忆和情感的基础上，融入新的园区功能。 从笔者操盘老旧建筑改造项目的经验来看，绝大多数老旧建筑的园区化改造，都离不开历史文化的传承。 究其原因，首先，历史文化是一个城市文化的有机组成部分，传承着一个城市的历史风貌与文化价值，而一些特殊的历史遗存只能守护与传承，无法无中生有，一旦损毁，再难挽回；第二，历史文化是老建筑的「根基」，也是园区最宝贵的品牌资产，老建筑的一砖一瓦、一檩一梁皆为故事，把这些故事整合起来，有助于企业了解园区、认识园区。 至于老旧建筑改造的价值意义，在笔者看来，主要有四点，第一，改造项目的投入要远远低于新建项目；第二，改造的流程相对简单，企业已经合法取得工业用地，对原有项目加以改造便可以直接投入使用；第三，在原有建筑基础上进行设计与改造，施工周期大幅缩短；第四、老旧建筑改造代