房地产项目融资方案概要.pptxVIP

房地产项目融资方案概要第1页/共28页一、项目概况二、项目参与方三、项目融资结构和资金流量四、项目融资资金成本与结构五、项目信用结构六、项目融资风险第2页/共28页项目概况：1、项目名称　“新天地”建设项目 2、项目发起人 立信有限公司3、项目性质　银行贷款。项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2014年1月至2017年1月。年利率暂按7.00%确定。 　贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值900万元。另外由飞腾有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。 　预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2015年1月偿还本金20,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元，2017年1月偿还本金10,000.00万元。第3页/共28页4、项目建设地址及范围　“新天地”项目位于辽宁省丹东市振兴区，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。5、项目建设内容及规模　项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m×90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。?目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证， 建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。 项目建设期为3年，自2013年1月至2016年1月。 　项目公司成立于2001年8月，位于辽宁省丹东市振安区，注册（实收）资本700万元，各股东均以货币出资。现股东为王立持股51%，霍进翔持股47%，周信持股2%。法定代表人马季林。 　截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。?第4页/共28页项目融资结构和资金流量1、项目实施进度　整个小区的建设分成三个工期，1栋为一个施工单位，预计3年内完成所有建设。　如下列出施工进度第5页/共28页2、项目总投资估算　项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。 3、项目资金投入计划　资金投入表资金投入表（万元）序号 时间费用20141土地费用12,0002前期工程费2,7363建安工程费45,6004基础设施费1,3685公共设施配套费1,5076开发间接费8,824第6页/共28页第7页/共28页四、项目融资资金成本与资本结构（一）项目融资资金成本 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支付的费用。 通常资金成本率由于筹资方式的不同而不同，进行资金成本研究的目的，是为了选择融资方案，进行融资决策。第8页/共28页1、影响资金成本的因素分析 a. 使用资金所支付的费用，即资本占用费b. 融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用 c. 特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融 资所形成的机会成本第9页/共28页2.资金成本的度量各融资方式的资金成本率的计算第10页/共28页（二）项目资本结构1.资本结构的概念 资本结构指公司通过债券（负债融资）、股票（权益融资）、混合债券劵等方式融资后，负债、权益占公司资本的构成的比例关系。对于公司来说，负债融资的资金计入公司总负债，权益融资获得资金成为股本计入所有者权益，所以公司资本结构的调整主要表现为对公司资本中债务构成，或者说“负债融资的比例”进行调整。这个指标通常是以公司的权益负债率，或者其他包含公司总负债账户的偿债指标如资本负债率、债务资产比率、财务杠杆率来衡量的。权益负债率=总负债/总所有者权益资本负债率=总负债/总所有者权益资产负债率=总负债/总负债+总所有者权益财务杠杆率=平均总资产/平均总所有者权益第11页/共28页按照来源，可将企业生产经营过程中需要的资金 概括的分为两大类，即负债资金和权益资金。在 通常情况下，权益资金不能完全满足企业的经营 需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构 即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业 所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广 义和狭义之分。狭义的资本结构仅指长期资金来 源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使 用经常变化，因此