第十章“后炒房时代”的房地产信托创新机会文章.docxVIP

/research/Details.aspx?i=51767 “后炒房时代”的房地产信托创新机会 一、引言 近几年的经济宏观调控中，对房地产业整顿也在其中，如对土地整顿、对房地产企业的信贷收紧。宏观调控后，不少行业的增长在放缓，不少过热行业的产品价格在下降，尤其在大房价抑制政策下，全国商品房的价格得到遏制，全国70个大中城市中，44个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较8月份的46个城市有所减少。8个城市环比基本持平，18个城市则环比下跌。38个城市价格增速放缓，较8月份的53个城市显著减少。在这种情况下，人们从对于房地产的狂热中逐渐冷静了下来，在前一轮的炒房热中，不少上海，江苏等地的居民甚至办理假结婚等手段来中小城市买房，在房子的升值空间被遏制之后，大量居民的现金被房产套牢，二手房市场“有房无市”，人们继续将自己手中的房产变现，社会也需要这部分资金来促进实体经济的发展。 二、我国房地产信托发展现状 房地产信托是信托业务向房地产领域的渗透，它的概念并不十分明确，狭义的概念是指信托投资公司利用专业理财优势，通过实施信托计划，将众多委托人的资金集合起来，运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。广义的概念还包括财产信托及其他与房地产的开发、流通、消费有关的信托业务。主要可以分为房地产信托和房地产资金信托，又称为“美国模式”和‘旧本模式”。这里主要讨论房地产信托。 我国房地产信托的发展可以以“新国五条”的出台为界限，清晰的划分为两个界限，“新国五条”出台前，房地产信托的主要功能是帮助房地产企业打开融资渠道，当时我国面临着一方面房地产的需求不多增加，房价不断飙升，另一方面大量的房地产企业无法得到足够的资金开发房地产项目，因此大量信托产品主要是帮助房地产企业借钱建房。可以看到大量信托公司发行房地产信托计划进入房地产行业，这也直接导致了房价的快速上涨。 三、我国房地产信托创新的必要性 1.房地产需求的不对称 在房价快速上涨的时间，大量中等以上收入家庭将储蓄用于二套房或者三套房的购买，期望获得更高的投资回报，这进一步抬高了房地产的价格，而大量低收入家庭面对不断上涨的高房价只能汪洋兴叹，而如今，房地产的热度打压，炒房时代已经结束，房地产企业的数量正在减少，每年的房屋建筑面积也在减少，大量的房源控制在了那些购买二三套房的中等以上收入家庭的手中这就造成了房屋需求不对称的问题，一方面大量低收入人群需要住房，而房地产市场上的房源数量不足，另一方面中等以上收入人群手中持有房源正在寻找将资金推出的其他渠道。因此，房地产信托应该主动寻找突破，帮助居民解决不对称的问题，一方面要帮助有房者建立退出渠道，另一方面帮助刚需者获得居所。 2.发展实体经济的必然要求 党的十九大上，以习近平同志为核心的党中央把振兴实体经济摆到了更加突出的位置。“把实体经济抓上去”“国家强大要靠实体经济”“实体经济是国家的本钱”习近平总书记多次提出有关实体经济的重要论断。十九大报告进一步指出，我国“实体经济水平有待提高川必须把发展经济的着力点放在实体经济上”。实体经济是大国经济之本。各国对国际金融危机痛定思痛后获得深刻教训：大国经济唯有建立在实体经济发展的坚实基础上，才能实现持续健康发展。当前，实体经济尤其是制造业，已经成为经济大国争夺的新战略制高点。美国大力实施“再工业化”、德国加快推进“工业4.0”计划、英国深入规划工业2050战略，不仅体现出全球产业竞争格局正在发生重大而深刻的调整，而且反映出各国对国际金融危机痛定思痛后获得的深刻教训：大国经济唯有建立在实体经济发展的坚实基础上，才能实现持续健康发展。 四、房地产信托业务创新 1.房地产信托助力改善房地产供需 在前文的分析中，我们已经提到，由于新一轮的房价调控政策，房地产的投资空间已经被大大压缩，大量中等以上收入家庭急需渠道将被套住的资金退出，另一方面，房地产的需求仍然不对称，因此，房地产信托的主要创新点在干帮助解决资金的退出和房屋的需求上来。 2.帮助解决养老难题 传统的以房养老是老人将房产抵押给保险公司，保险公司每月提供给老人一定的生活费。而对赌模式是指不急用房子的买主以一定的首付买下房子并每月支付给老人一定得生活费，老人去世后可无条件获得此房产，由于房产的价值往往较高，如果对赌成功收益将十分巨大，而信托公司往往负责撮合这笔对赌协议，这在我们的以房养老的实施中同样值得借鉴，許多老人临近退休才将房屋贷款还清，他们不愿意很快将房子卖掉，而这种对赌模式可以保证老人拥有房产的情况下，投资者可以用类杠杆提前撬动房产。 五、结语 房地产信托的创新势必会带来新一轮的投资机会，可以实现经济利益和社会利益的双丰收，在这个“后炒房时代”，帮助更多的家庭和个人解决资金的流动性问题，帮助政府实现房地产价格的调控，帮助“以房养老”政策的顺