物业管理前期介入工作指引(PPT49页).ppt

前期介入工作指引;前期介入概述 规划设计阶段的前期介入 图纸审核 营销策划阶段的前期介入 施工阶段介入 竣工验收阶段介入;一 前期介入概述; 前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目策划、规划设计、营销策划、施工建设、隐蔽工程验收、竣工验收等就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有利于后期经营管理的意见，以确保物业设计和建造质量，为后期正常开展物业管理创造条件 ;1、从项目规划设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业使用功能提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。 2、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺陷。 3、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。 ;1、总公司：前期介入指引手册及相关制度的制定，设计与施工建议的收集与汇编，组织全国前介人员进行集中研讨，对全国各区域前介工作进行指导和培训，重大项目共同参与前介工作，每季度收集各区域的规划设计、施工、产品缺陷问题并汇总上报。 ;2、区域：区域范围内设计与施工建议的收集与汇编工作，积极参与全国前介人员进行集中研讨，每季度收集分公司反馈的设计施工建议，整理后提交至总公司，每季度收集区域内的设计、施工、产品缺陷问题，上报品质管理管理中心，对分公司前介工作进行指导和培训，统筹区域内新项目开展前期介入工作。 ;3、分公司：按照公司的工作指引，做好项目的前期介入工作，积极参与地产的设计研讨会、图纸会审与施工阶段的工作例会，积极收集设计、施工阶段存在的问题，按时间节点向项目公司和区域反馈，并跟进改进工作；每季度收集分公司所管项目的设计、施工、产品缺陷问题，上报区域汇总； ; 前期介入队伍的组建是由总部、区域公司及分公司相关专业人员兼职或专职组成的一支非正式机构;2、区域公司由工程专业背景的经理级人员担任组长，负责区域内新项目的前期介入统筹工作，组员在区域范围内发掘具有土建、装修、园林、水、电、空调等相关专业知识和前期介入经验的人员组成，并按要求组织相关工作培训及实施前期介入统筹工作； 3、分公司成立后，应优先配置专业性强并有前期介入经验的工程人员来开展前期介入工作，区域公司协助指导分公司的前期介入工作； ;1、组建前介工作小组，落实工作人员。 2、制定前期介入工作计划和具体工作方案。 3、实施前期介入计划。 4、物业的建议、意见，与地产各部门协调研讨内容等形成的书面资料，双方应签字确认，建立档案，以备复查。; 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。; ;二 规划设计阶段的前期介入 ;1、规划设计评估需要获得的资料: 1) 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复等。 2) 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 3) 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 ; 2、地产需组织召开项目立项说明会，向区域大运营工作组、设计、工程、营销、客关、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。 3、物业公司组织对项目宗地状况、类似竞品楼盘，周边配套情况，进行实地考察。;1、新项目立项以后，前介人员应积极与地产研发部门/项目部保持沟通，并索取相关基本资料，包括：产品定位、营销策划、市场调查等项目基本信息资料, 设计图纸等； 2、参与新项目各项规划设计讨论会，包括项目启动会、设计方案会等。 3、参与地产组织的图纸会审及设计技术交底，按系统对会审图纸提出意见或建议。 4、物业须站在业主和今后管理的角度，从物业管理需求和使用合理性、便捷性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面提出建议。 ;5、对涉及物业利益的文件应积极参与讨论和确认，如管理费、前期物业管理合同、销售承诺及营销工作方案、设备设施合同中的售后服务等，避免与物业后期的管理相冲突及产生管理风险和法律纠纷。 6、积极跟踪、研究了解行业前沿科技，在前介管理方面具备前瞻性；项目在使用新技术、新材料时，应进行现场考察，