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写给新⼿的买房建议 Weiyi.Tuo 昨天 10:38 写给新⼿的买房建议 刚刚的主题因为有⼆维码，所以被删了，修改过后再发出来 不讨论买房时机，只讨论怎么挑选⼼仪的房⼦ /docs/doccnYFMmcSeNTbe... /docs/doccnYFMmcSeNTbeun3UhEfJ3pd 我发现买房就是⼀个让你逐步认清现实的过程。 2018年下半年我动了买房的念头，前后看了40多套房⼦ （⼆⼿），7个楼盘 （新房）， 也和从事房产的朋友聊过很多次，在挑选房⼦上还算有点⼼得。 回顾之前看房的历程，我发现普通⼈买房时，有2个误区 ⼀定得⻢上住 ⼀步到位 关于第⼀点，按我妈的意思，现在买了⼜住不上，要不然等⼯作稳定了再买？ 我的想法⽐较简单，买了当然要去住，但是也不着急⼀时半会⼉，不⾏还能租出去，赚 的租⾦也能和房租相抵嘛 看到后⾯房价的⾛势，我⼼⾥暗暗庆幸，还好早上⻋了，要是等到现在同样的房⼦要多 ⽀付百⼗来万。 后来，我看了胡润的中国财富调查，对，就是那个告诉你挣多少钱才能在⼀线城市财富 ⾃由的⼤兄弟 仔细看报告，就能发现，⽆论是哪个阶层的⼈，房产都是重要的财富锚之⼀，区别只是 占⽐多少⽽已 关于财富锚，我这⾥是借鉴了其他⼤V的理念，从08年次贷危机以后，各国的央⾏已经 养成了开⻰头的放⽔的习惯。这就导致了，钱越来越不值钱，⼤量的现⾦放在⼿⾥，其 实在被动贬值。 但是⼿上的资产，拉⻓时间看，涨幅基本都能跑赢通胀。 与其说，普通⼈是希望通过买房致富，不如说是想借着房产抵御通胀。 ⽽且因为买房 ⾃带了杠杆属性，在凑够了⾸付以后，⽉供反⽽是⼩问题。基本上，如果 是⾃⼰住，租房的钱就省下来了；如果⼀时半会⼉住不上，那就租出去，赚来的租⾦也 能cover⾃⼰租房的租⾦。 再把公积⾦设置成按季度提取，可能摊到每个⽉，只需要 ⾃⼰多付2、3千块，对⽇常现 ⾦流影响不⼤。 关于“⼀步到位” 看房⼦的时候，因为我预算有限，⼜加⼊了⼀些限制条件，挑挑拣拣也剩⼏个符合预 期。 ⼀句话概括—— “看上的买不起，买的起看不上” 难顶 没办法，只能做减法，按照重要程度逐⼀删减 我⾸先排除的就是学区，⼀是当时对象都没有，孩⼦就没影⼉。另外，从投资的⻆度来 看，“学区”具有很⼤的不确定性。 相同的地段，差不多的配套怎么⼀路之隔，价格相差这么多？中间的差价都是因为“学 位”，能不能送孩⼦去好学校念书。 未来优质的教育资源肯定依旧稀有，但考虑到其具有的社会公平属性，未必会和房⼦强 绑定⼀起。说的⽩话⽂⼀些，就是政府可能隔三差五，就会出台⼀些政策调节不平衡的 教育资源。这段时间出来了很多新闻，北京/上海都在试点，进⾏多⽚划区。消息⼀出， 很多⼩区的业主群都炸开了锅。 所以，如果你是正打算买房的新⼿，暂时也不⽤考虑孩⼦念书，就不要为学区⽀付太多 的溢价了。 其次是⾯积，如果是⼀、⼆线城市买房，就不要想着⼀⼝⽓拿下三室两厅的。通常的操 作路径是，先买套⼩的，等⼏年⼿头宽裕点，再把⼩的卖掉，凑成⾸付置换成⼤房⼦。 都是普通⼈，就别想着⼀⼝⽓吃撑⼤胖⼦。 说来说去，那怎么才能挑选到合适的房⼦？我总结出⼀句⼼得—— “核⼼城市的好地段 ⼩户型可以看做⼀种硬通货” 我们从四个⽅⾯来理解这句话 什么叫做核⼼城市？简单粗暴的来理解，就是GDP全国排名的top 15，或者是每个省的 省份。虽然七普的数据显示，⼈⼝增⻓率在下滑，未来不久就会达到⼈⼝数量顶峰。但 是落到微观层⾯情况还是不同。有些城市可能率先进⼊⽼龄化，年轻⼈都出去了；但是 有些城市，反⽽⼀直是⼈⼝净流⼊，还有很⼤的增⻓空间。⼈来了事情就好办——需求 源源不断地产⽣，资产的核⼼价值就保住了。有兴趣的朋友可以看看第七次⼈⼝普查的 数据，这10年，出现了⾮常明显的⼈⼝向东南⽅向聚集的情况，例如⻓三⻆、珠三⻆。 没办法，经济强，好就业，⽓候相对宜⼈。 “好地段”，主要是说交通是否⽅便，有没有靠近⼤的商圈。⼈的需求都是很固定的，你 不会天天想着出去玩，但是你肯定会经常琢磨怎么犒劳⾃⼰。这时候靠近地铁/商圈的优 势就体现出来了。要么出去很⽅便，要么在家⻔⼝就解决了吃喝的需求。托共享单⻋的 福，之前很多离地铁⼝1~2公⾥的房⼦，定位⾮常尴尬，打⻋⼜太贵，⾛路⼜太远，共 享单⻋出来以后，售楼部的顾问们腰杆挺直了说 ⾃⼰是地铁盘，从地铁⼝到家⻔⼝只要 5分钟。⽽且地铁属于“不可撤回”的刚性投资，有⾮常强的确定性。另外，还有⼀个判 断地段好坏的指标，“周围公司的多少”，公司多代表商业地产多，反之居⺠住房数量就 会少⼀些，物以稀为贵嘛 ⼩户型，这⾥的⼩户型也是相对的。⼀线城市，看两室 ；⼆线