世联XXXX年01月15日廊坊华远·金域嘉园项目投标报告.pptxVIP

1 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：廊坊华远房地产开发公司 领航廊坊、铸就精品 ——华远·金域嘉园项目投标报告 2010-01-15 报告思路 报告提纲 市场情况 目标分析 营销体系 保障体系 本体分析 宏观背景 万庄区 新奥艺术大道 廊万路 和平路 广阳道 主城区 银河大道 104国道 京津塘高速 西外环路 自然公园区 CLD 步行街商圈 廊坊城区分为低端认知的安次区（老城区、环境差）和本项目所在的高端认知的广阳区（新城区，发展迅速）； 地处廊坊CLD（中央生活区），该片区目前由多个中高端居住区（管道局总局居民区等），第5、6大街等组成的步行街商圈，以及人民公园（城区内最大的绿化用地）组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育综合需求，是廊坊人心目中最具生活品质、人文内涵和生态环境的居住片区，未来将吸引更多的城市精英进驻； 西侧为占地190万㎡的自然公园片区，自然环境优越； 北外环路 京廊轻轨(规划中) 开发区 西侧为银河北路，南侧为广阳道： 银河北路 广阳道 银河北路：双向8车道，向北连接104国道，向东连接京津塘高速，是北京到廊坊的两条必经之路，40分钟可达北京国贸商圈； 广阳道：双向6车道，城市北部主干道； 公交交通： 公交线路：12路快线、13路环线、16路、3路、5路、7路 可快速通达文化艺术中心、会展中心、火车站（广场）等城市重要功能区以及明珠大厦等城市核心商业区。 银河北路 广阳道 步行街商圈 距中医院(三甲)仅450米； 距离第六大街仅500米； 距离人民公园仅800米； 碾子营小学 建安医院 第六大街 第五大街 明珠广阳店 中医院 人民公园 天都大酒店 公交车站 公交车站 滨海宾馆 博爱儿童医院 禧隆大酒店 蓝天医院 青龙井茶楼 燕青大酒店 廊坊图书馆 5min 10min 20min 区域内现有配套以满足主流日常生活需求为主； 消费类以餐饮业和酒店业为主； 生活服务配套中以美容美发、建材、食杂店为主； 步行十分中之内有三家医院，其中中医院为三甲医院； 运动健身类配套缺失； 万国大酒店 亿万家超市 鑫春酒店 天太宾馆 小区入口处两块滚动广告牌 北侧高压线 北侧单车道小路，路况较差 天都大酒店（准五星） 新兴大厦（写字楼出租） 管道大厦（城区地标建筑） 西侧现有宣传城市形象围挡 广阳道 银河北路 1、规模偏小，容积率适中，属城市主流社区； 2、商业规模较大，占社区总规模的30%； 3、商业及非配套公建增强本项目复合功能； C1:三居布局合理，卧室私密性好，赠送面积较大，有飘窗、阳台等附加值。 C2:南向户型，布局合理，赠送面积大，阳台面积大，采光效果好。 A:四居布局合理，南北通透，有私家电梯，两个卧室有独立卫生间，飘窗面积大，附加值较高。 紧邻城市主干道广阳道和银河北路，交通便利； 位于城市核心区，区域价值认知高； 步行尺度内，商业、休闲、教育、医疗城市级配套一应俱全； 本体情况—— 区域层面 项目层面 产品不具绝对优势，且有可提升空间； 含大规模商业及非配套公建，项目综合性强，属复合功能社区； 项目基本素质处于市场主流水平，并不具备绝对领先优势 城市核心区、中小规模、中等密度的主流居住社区 报告思路 报告提纲 市场情况 目标分析 营销体系 保障体系 本体分析 宏观背景 社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局与部分从事新兴产业者财富水平较突出； 城市经济增长较快，产业结构逐渐优化，经济增长点多元化； 处在京津冀城市群核心地带，未来城市经济发展具有广阔空间； 城市背景 人们对经济发展前景看好，整体消费信心增加，但消费层次较低； 社会消费 产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求； 人口变化 经济发展 财富结构 经济快速发展对房地产市场发展总体利好， 但消费水平与财富结构是制约因素 廊坊 近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心、国际展览馆、华日展馆等一批现代化展馆。 廊坊已经举办了中国国际管道展、东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会，以及环渤海合作机制会议、东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议。 廊坊在京津冀城市群中的优势： 地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群核心地段； 交通运输便利； 城市可开发空间较大，有利于商务服务、会展、高科技工业发展。 北京 天津 “十五”期间，廊坊从北京引进资金191亿元，占全市引进省外资金的60%。 2005年，中国最大通信设备供应商——华为技术有限公司，明确把北方产业基地放在廊坊。 将逐渐形成600亿元销售收入的生产规模。 2008年，廊坊市人