商业地产营运策略分析.pptx

;冯仕勋 香港地产学会秘书长 ? 学历 前英国特许房屋经理学会资深会员 香港地产学会资深会员 前加拿大多伦多地产商会持牌经纪 香港大学房屋管理专业文凭 香港理工大学工商管理文凭;工作经历 上海美桥投资顾问有限公司董事（兼中山远洋城、重庆曙光都市工业园商业顾问） TCBL助理董事驻南京、北京、重庆（为摩根士丹利—南京NIC、龙湖及中关村经营商业地产） 成都中环广场副总 深圳华润万象城及华润大厦营运总监兼顾问 上海南京西路中信泰富广场副总（45层） 上海浦东金茂大厦首任总经理（88层） 广州天河城总经理 香港怡高国际董事 多伦多C21经纪人 香港置地（47-70层）、瑞安、中华电力物业经理 香港政府房屋署房屋主任;运营管理中的十大缺失;缺乏总结 缺乏辅导 缺乏监督 缺乏素质 缺乏创新 ;运营管理中的十大主要矛盾;凌乱管理与人才接班的矛盾 西式管理与本土文化的矛盾 心理素质与理性管理的矛盾 中层管理与被管理者的 矛盾 工作绩效与岗位职权的矛盾 ;成功营运者的品质;成功营运者的品质;能够接受不确定性 做事懂得轻重缓急 善于倾听 总是能让大家对决定达成共识 避免模式化 懂得变通 愿意接受软信息和硬信息 对事情的成本和难度有清醒的认识 知道如何避免决策雷区;拥有热情（创造热情的能力） 活用读心术（读懂他人内心的能力） 热爱压力（控制压力的能力） 发挥行动力（实行的能力） 完成任务（完成的能力） Wow提高分数（能感叹的能力） 充满好奇心（维持好奇心的能力） 超越幽默（创造幽默、乐观和智慧的能力） 头脑要聪明（解决问题的能力）;让合适的人做合适的事 有非常清晰的责任体制 有非常清楚的“里程碑”体制 监督 发现人才，培养人才 协作 留住优秀人才 后续的跟踪;习惯1：求胜欲太强 习惯2：太喜欢加分 习惯3：太喜欢点评 习惯4：总是发表破坏性评论 习惯5：喜欢用“不”、“但是”或“可是”来开头 习惯6：告诉世界你有多聪明 习惯7：乱发脾气 习惯8：负面思维，比如“让我来告诉你这样做为什么不行” 习惯9：隐瞒信息 习惯10：不懂得表示认可 ;习惯11：喜欢抢功 习惯12：总是喜欢找借口 习惯13：把一切都归咎于过去? 习惯14：偏袒下属 习惯15：拒绝道歉 习惯16：不懂得聆听 习惯17：不懂得感激 习惯18：惩罚报信人 习惯19：乱找替罪羊 习惯20：过于强调自我 ;高潜质经营人才;商业（商场）品牌缘何丧失活力？;服务之“石”，可以攻“市” 市场信息万变，把握新消费环境。 服务之“石”——运筹新消费环境的利器。 新消费环境下，服务成了企业脱颖而出的有效手段。然而，企业不能只将服务定位在“术”层次，否则就大大错失了服务本身“道”的价值。 服务竞争力路上的荆棘： 服务观念的误区 服务出现同质化 服务同质化意味着行业内部竞争力加剧，营销成本升高，企业伦理下降，企业原有的服务基本丧失了创造顾客价值的能力。 ;劈荆斩棘，缔造服务竞争力 员工满意度和忠诚度直接影响着顾客的满意度和忠诚度，企业只有找到雇员需求和顾客需求的最佳结合点，方能通过内部营销提升外部营销。 “王者无恒器，存续有常道“ 做细服务差异是缔造服务竞争力的核心 做强内部营销是缔造服务竞争力的基础 做实服务文化是缔造服务竞争力的根本 ;取悦消费者 开拓多种销售新途径 积极挺进新兴市场;沈阳恒隆： 保安晚上9:30开始赶客离场（此事已发生在众多商场） 学习：延长营业时间才对 ;广州天河城： 客流不够，租户苦笑“阴府街”→后来日客流50万人 学习：推广有道，求变求新 ;天河城、中信泰富、南京国际： 会议厅改为电影院、珠宝店、自助餐厅 学习：灵活变通、不要沉迷会议功能;上海中信泰富 2000年5月为整改遗漏工程，总包要一年内交楼（共11万平米空置办公楼与商场）。要求总包一个月内完成，结果三个月内租光。 学习：时间决定商机；态度决定成败。 某商场： 洗手间是否需放卫生纸？卫生纸要放在栅格内或外边？是否要提供无线上网服务？ 学习：从细节入手，不要小气，让人感动、记起您。 ;豪言壮语，付之东流，贻笑大方 “杭州做200个综合体” “日后振鼎鸡胜过肯德基” “鄂尔多斯是第二个迪拜” 学习：谦虚有益，多反思 Apple乔布斯：Stay Hungry，Stay Foolish 饥饿求知，笨鸟先飞;最新餐饮行业的呼声 （20年内平均年增长22%） ——能把营业税从5%降到3%，刷卡费从2%下调到1%么？ ——因餐饮变成微利经营，毛利47%，但净利可能只有10% ——比去年，人工费涨了30%，原材料升了20% ——水、电、气、排污等费用也在增加 ;差距分析表;品牌结构;品牌因素;品牌接触回流模型;市场进化与革命;营销传播战略关系图;价值链控制的良性循环;冯仑 “我就是买卖人，站在股东立场想问题，执行股东意志，不应是个人