【商业地产-】2009年广州房地产高端住宅市场透析分析报告_50.pptVIP

?2009年房地产营销策划大全?移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce.net 海量房地产资料免费下载 目 录 前言 广州高端住宅近期市场表现及原因剖析 广州高端住宅市场发展趋势 ?2009年房地产营销策划大全?移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 fangce.net 海量房地产资料免费下载 1.前言 、研究背景 、概念界定 、广州高端住宅市场发展历 程及特征 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 汇景新城：新货开卖，一周销售超10亿 玖珑湖： 开盘，当日首批85套 别墅售馨，销售超10亿 领峰：4.18 W公寓开卖，当日销售120套亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 广弘天琪：“五一〞期间开盘，销售超200套 中环广场：栋开卖，当日销售180套亿 金山谷： “五一〞洋房开盘， 十天销售90套亿 本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 天鹅湾：元旦至今开卖4次，成交430套，亿 星汇云锦：开盘，一周销售近200套5亿 新光城市花园：五月期间，热销近50套 各高端住宅成功的主要因素 玖珑湖——香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性 汇景新城——悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力 领峰——装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值 广弘天琪——地段的成熟性 中环广场——地段的珍罕性 金山谷——产品的设计创新〔6米高客厅〕，景观资源优势 星汇云锦——引入奢华的装标，地段的成熟性 天鹅湾——拥有一线江景资源，产品设计创新〔三错层、叠加等〕 新光城市花园——地段优势 1.前言 、研究背景 、概念界定 、广州高端住宅市场发展历 程及特征 政策定义——低密度、大户型、高单价 从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅： 住宅小区建筑容积率在以下 单套住房建筑面积144㎡以上 实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的倍以上 高端住宅〔非普通住宅〕或低密度、或大户型、或高单价 市场定义——地段、资源、产品、价格潜力 从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持： 地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域〔如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等 〕 资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源〔如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等〕。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化 产品：注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜〔如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等〕 价格：在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力 根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价万以上的成交面积约占总成交面积的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价万/平方米以上或主流总价200万/套以上的项目 1.前言 、研究背景 、概念界定 、广州高端住宅市场发展历 程及特征 发展特征——广州高端住宅大致经历四个阶段 发展特征——历经20载风雨，市场趋于成熟 分布格局广泛化 从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心〞向“多中心〞改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。 核心价值多元化 核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化。 购买客户自住化 由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角/港澳/海归等高端人士、本地换房客成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。 楼盘竞争品牌化 港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。 品牌发展商近年的广州高端楼盘一览 发展特征——历经20载风雨，市场趋于成熟 发展特征——广州高端住宅影响力不断扩大 汇景新城：全国唯一连续三年入选“中国十大超级豪宅〞 星河湾：2009年豪宅品牌成功布局“广州、北京、上海〞 玖珑湖：打造南中国顶级别墅豪宅社区 分布格局——由城市中心向外围新区扩展 2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析 、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析 、回暖剖析 成交活跃高端楼盘说明 区域：广州市十区两市 时间：2009年1-5月 界定：主流均价14000元/平米以上〔含