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《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》逐条解读 营改增进项解读 ?营改增后，不动产进项可以分期抵扣， 这无疑是个天大利好 是不是我购买不动产获得了千万进 项后就几年内不用为进项发愁，是不是就一劳永逸呢？非也 下面就让税务专家针对《不动产进项税额分期抵扣暂行办 法》逐条解读营改增进项解读 ?第一条 根据 《财政部 国家税 务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》 （财税 〔2016 〕36 号）及现行增 值税有关规定， 制定本办法。 【政 策解读】 本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。 《办 法》作为 36 号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关 规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在 实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和 制度 做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税 务 机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策 文件的可操作性。第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税 人）2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核 算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建 工程，其进项税额应按照本办法有关规定分 2 年从销项税 额中抵扣，第一年抵 扣比例为 60% ，第二年抵扣比例为 40% 。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投 资 入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、 改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 房 地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产， 以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项 税额 不适用上述分 2 年抵扣的规定。 【政策解读】本条是为了明 确《办法》的适用范围，即对纳税人 5 月 1 日后取得的不 动产，或发生的不动产在建工程，什么情况下要分 2 年抵 扣，什么情况下不需分 2 年抵扣。这里的不动 产，是指不 能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产， 包括建 筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、 办 公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑 物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 【案例一】：2016 年 6 月 5 日，某增值税一般纳税人购进 办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于 次月开始计提折旧。 6 月 20 日，该纳税人取得该大楼的增 值 税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为 1000 万元。根据本《办法》的相关规定， 1000 万元进项税 额中的 60%将在本期（ 2016 年 6 月）抵