2017年住房租赁行业政策展望调研投资分析报告.pdfVIP

2017年住房租赁行业政策 分析报告 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2017年9月 1 正文目录 1、中央精神的新变化4 （1 ）明确发展住房租赁市场的意义5 （2 ）确立发展住房租赁市场的三大目标6 （3 ）部署发展住房租赁市场的四大举措7 2、地方政策横向比较 15 3、租赁房政策对宏观经济的影响 19 图表目录 图表1 发展住房租赁市场的中央政策框架（2016 年和2017 年文件）5 图表 2 我国居民住房结构6 图表3 我国二手房租金回报率 11 图表4 三份中央文件原文比较 12 图表5 各地方出台试点工作实施方案 16 图表6 我国非金融部门杠杆率 19 图表7 广州试点方案框架 20 图表8 沈阳试点方案框架 21 图表9 武汉试点方案框架 22 图表10 合肥试点方案框架 23 2 图表11 成都试点方案框架 24 图表12 郑州试点方案框架 25 图表13 南京试点方案框架 26 图表14 北京试点方案框架 27 图表15 杭州试点方案框架 28 图表16 深圳试点方案框架 29 3 2017 年 7 月以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出 台，频频互动：先是住建部会同八部委印发 《关于在人口净流入的大中城市加快 发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成 都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市，作为首批开展住房租赁试点 单位；接着，政治局会议明确要求“加快建立长效机制”；截止8月28 日，上 述城市中的9个已经公开发布了试点工作方案（或征求意见稿）；同日，国土资 源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在 13个城市（从上述12个试点城市中去掉了深圳，加入了北京和上海）开展利用 集体建设用地建设租赁住房试点。本文旨在对中央政策的历史脉络和各地方政策 的具体细节做认真、系统的梳理。 1、中央精神的新变化 中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份：2015年 1 月 住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4 号）；2016 年 6 月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意 见》（国办发[2016]39号）；以及今年7月住建部联合8部委印发的《关于在人 口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153 号）。在 我们看来，2017年和 2016 年的文件精神互为补充，应视为同等重要。这两份 文件相对于2015年文件主要有以下几方面的变化。 4 图表1发展住房租赁市场的中央政策框架（2016年和2017年文件） （1）明确发展住房租赁市场的意义 2016 年国务院文件首次将发展住房租赁市场的意义定位为 “深化住房制度 5 改革”，2017年住建部文件更加明确为 “加快房地产市场供给侧结构性改革和建 立购租并举住房制度”。所谓“房地产市场供给侧结构性改革”，根据2016年中 央经济工作会议的精神，就是指 “促进房地产市场平稳健康发展”①。换句话说， 发展住房租赁市场的目的在于城镇人口住有所居和避免房价大起大落这两方面。 实际上，我国住房租赁市场确有很大的发展空间。根据统计局公布的人口普查数 据，截止2010年，我国居民住房中来自租赁的比例只有12.0%，较2000年的 8.8%只上升了 3.2个百分点。而OECD （2004）的数据显示，截止2002年， 发达经济体的住房自有率普遍在40%至80%之间，作为东亚发达经济体的日本， 2002 年的住房自有率仅在 60%左右②。这意味着，发达经济租赁住房的最低 比例可能也在20%以上。