市场比较法-土地估价.docVIP

. .. . .可修编. - - . - 总结资料- 教案〔正页〕 课程名称： 市场比拟法 学时： 2 上课周次： 6 1.教学目的和要求： 理解市场比拟法的根本概念、理论依据及其特点； 掌握市场比拟法的适用围和条件； 掌握市场比拟法的估价步骤及计算公式； 熟练运用市场比拟法评估土地价格 2.教学重点和难点： 市场比拟法的估价步骤及计算公式； 运用市场比拟法评估土地价格； 3.教学进度： 章节名称 学时 市场比拟法的根本原理； 市场比拟法的估价步骤； 1 1 4.教学容： 第一节市场比拟法的根本原理 一、市场比拟法的概念 是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似土地进展比拟，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地〞，是指在所处地区、用途、建筑构造等方面与估价对象相似的土地。 市场比拟法，又简称比拟法，是土地估价中最重要、最常用的根本方法之—。采用市场比拟法求得的价格，称为比准价格。 二、市场比拟法的理论依据 市场比拟法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有一样使用价值和质量的商品，应具有一样的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，一样类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。 三、市场比拟法的根本公式 采用市场比拟法评估土地的价格，需要进展交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例土地的实际成交价格修正为估价对象土地在估价期日的客观合理价格。用公式表示如下： =×××× 在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比拟修正和间接比拟修正，直接比拟修正是以待估土地的状况为基准，把各个可比实例与其逐项比拟，然后将比拟的结果转化为修正价格的比例。间接比拟修正是以一个标准土地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比拟，然后将结果转化为修正价格的比例。市场比拟法的具体计算公式包括直接比拟修正公式和间接比拟修正公式两种。 四、市场比拟法的特点与适用围 1．市场比拟法的特点 〔1〕市场比拟法具有现实性，有较强的说服力。市场比拟法利用近期发生交易的与估价对象具有替代性的实例作为比拟标准，修正得到估价对象的价格。此价格称为比准价格，它能够反映近期土地市场的行情，因而具有较强的现实性，容易为人们所承受。 〔2〕在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格。市场比拟法以价格求价格，在正常市场情况下，比准价格能够反映市场规律；但是在非正常情况下，比准价格往往偏离土地本身的价值，无法与收益价格相协调，理论根底欠缺。 〔3〕市场比拟法要求估价人员具有较高的素质。采用市场比拟法评估土地价格，需要进展交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的比拟修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，所以要求评估人员具备多方面的知识和丰富的经历，否那么就不能得到客观合理的价格。 2．市场比拟法的适用条件 〔1〕要有充足的市场交易资料。充足的市场交易资料是市场比拟法应用的最根本的条件。土地市场比拟兴旺的国家〔如德国〕，一般要求至少选择10个可供比拟的交易实例；我国由于土地市场正处在发育阶段，市场资料本身就不够充分，比拟实例可以适当少一些，但不能少于3个。 〔2〕比拟实例与估价对象具有相关性和替代性。运用市场比拟法，需要有与估价对象土地相关程度高、可比性强的比拟实例。比拟实例与估价对象土地的相关程度越高，替代性越强，评估结果越好。 〔3〕比拟实例资料的可靠性与合法性。比拟实例资料来源可靠能提高估价结果的精度。此外，比拟实例的选择应符合有关法律规定，注意可比实例资料的合法性。 3．市场比拟法的适用围 从地区来看，市场比拟法主要用于土地市场兴旺、有充足的具有替代性的比拟实例的地区；从估价对象来看，市场比拟法主要适用于交易性土地的价格评估，对于很少发生交易的土地，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，那么不能采用市场比拟法进展评估；从评估目的和评估结果的形式来看，市场比拟法除了可以用于评估土地的价格外，还可以用于评估土地的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空