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项目规划设计任务书 “xx 香颂”项目规划设计任务书 前言 略 一 . 设计依据 1( 本项目 1:500 规划红线附图 2( 国家及 xx 市现行有关法规、规范、准则 二 . 项目简介 1( 项目现状条件 “xx 香颂”项目用地位于 xx 市二环路——观泉路 50 号，南部即接壤二环，北 临东陶路，东侧为城市主干道东望街，是 xx 市东北部区域的地产开发重地，更是 房地产产品消费市场炙手可热的争夺焦点，近几年周边住宅项目连片开发，业已形 成具有浓厚居住氛围的大型居住区。 长约 250 米，南北进深约 200 米。整幅用地沿二环路以北横向分布，整体呈长 方形，东西 地形方正平整，垂直高差几乎为零。 “xx 香颂”地处大东区规划中的“二台子——东望街”高级居住区，随着棚户 区改造，可利用的土地空间较大，该地区具有无限的想象空间，可重点摆布高档住 宅区、综合超市、新型服务业和社区商业等。 “xx 香颂”地块的居住条件具有非常优良的人居特质。几大旧有及新开发项目 的存在已经使该区域的居住氛围比较浓厚 ; 畅通的交通条件更是无可比拟。未来建 成后，“ xx 香颂”将在这个较大规模的居住区域内形成一道独特的风景，从而在 总体环境氛围上给人以更为全新的视觉及人文感受。 本项目有着良好的规划前景，但是就目前的现状也存在多方面的不足，项目周 边物业形象整体落后 ; 区域距传统的城市中心有一定距离，属于新型的生活居住 区，新建项目较多，生活成熟度较低，商业和生活配套严重不足等因素，都成了制 约项目发展的客观风险，因此，在打造项目卓越产品的同时，尽可能的规避劣势并 予以有效补充，也是产品规划设计需要重点考虑的条件。 2. 项目的基本技术指标 1 项目规划设计任务书 (1) 用地 : 项目用地面积约 49198?。 (2) 项目整体基本为两梯四—六户的景观高层及部分小高层组成，可以考虑部 分高层小户型住宅。 (3) 容积率 :?3.0 (4) 总建筑面积约为 :15 万?，其中住宅面积约 13 万?，商业 2 万?。 (5) 项目考 虑分三期开发，一期开发量约为 5 万?，二期开发量约为 5 万?，三期开发量约为 5 万?。 (6) 商业比例 :?20% (7) 绿地率 :?25% (8) 建筑密度 :?35% 在满足上述指标的基础上，本着人居环境最优化的原则展开设计。 3. 项目市场定位及开发理念 (1) 市场定位 根据地块自然条件和周边条件，以及房地产市场调研分析和本地城市经济发展 规划分析，我们可以看到该区域中高端市场呈现以下特点 : 1) 从总体供需关系上来看，目前区域市场需求略大于供给，主要原因是金融危 机的影响造成部分土地闲置，企业持谨慎态度未进入开发环节。另外，消费者在持 币观望了半年后，在刚性需求的驱动下，急于购房，从目前在售的几个项目来看， 部分品质好的项目形成哄抢的态势即是供求关系的一个体现 , 从去年夏天开始，销 售价格一路走高，尤其是今年春节后， xx 整体房价估计上涨 10—— 15%。 2) 区域市场方兴未艾，大量可供开发的土地奠定了高档居住区的基础，周边客 户购买力较高，目前基本居住在上世纪 90 年代的住宅产品中，亟待改善居住环境 ; 23) 从户型面积段来看，目前区域内供应的产品起始面积在 60-80 m 左右，终 端面积也不 2 大，最大达到 130 m;主力面积段主要集中在 80-115?之间。 24) 从总体户型配比来看， 70-95 m 区间的 2 房