十堰世纪百强北京路地块前期顾问报告版0615.pptx

十堰世纪百强北京路地块前期顾问报告（完整版）;2;春夏之交，有幸来到这座经济发达环境优美的南方山城——湖北十堰。 沿着一路向上的北京路向北，经过北京路立交桥，项目地块即刻映入眼帘！;4;5;6;地块北侧三面环山，自然环境优美，适宜居住；地块西侧紧邻北京路，形成了十分优越的商务、商业氛围；地块东侧的居住氛围也正在逐渐形成。;本体条件—规划指标;本体条件小结——;10;位于三大经济圈腹地，拥有辐射四省的战略区位;城市发展—发展背景—城市地位;城市发展—发展基础—行政区划;城市发展—发展基础—交通运输;十堰市旅游资源丰富多彩，高品位、世界级的旅游产品蜚声中外。 世界文化遗产、著名道教圣地武当山 “中国汉民族民歌第一村” “中国民间故事村” 亚洲最大人工淡水湖 南水北调中线工程水源地——丹江口水库 “野人”谜踪的原始森林神农架 千里房县流放文化和饮浴两用的温泉 楚长城 奇美秀丽的十八里长峡及堵河漂流风景区 世界罕见的白垩纪恐龙蛋化石群和恐龙骨骼化石遗址 …… 十堰是三峡—神农架—武当山—西安黄金旅游线上的一颗璀璨明珠。;城市发展—发展基础—城市资源;城市发展—发展基础—经济发展;以商务汽车制造及新兴旅游业为带动，全市第二产业和第三产业均呈现快速增长态势，产业结构将不断优化，城市发展远景良好。;十堰是闻名全国的汽车工业基地，是闻名全国的汽车城。 十堰因车而建、因车而兴，是驰名中外东风车的故乡，是全国闻名的汽车城，是中国第一、世界前三的商用车生产基地，有众多实力雄厚的大型汽配企业，拥有全国最具实力的汽车技术研究院和中国最大汽车配件交易市场，是全国汽车产业化程度最高、产业集群优势最为明显的地区之一。;旅游业兴起为全市经济发展注入全新活力;城市发展—发展基础—收入水平;城市发展—发展前景—发展定位;城市发展—发展前景—发展结构;24;城市发展小结——;一切先天条件决定了项目本身就是—— 城市综合体;如果，我们面对的是2011年以前的市场，那么一切都尽在掌握； 但是步入2011年，市场扑朔迷离，之前10年中国房地产的空前盛世一去不复??。 此种情况下，我们必须充分意识到市场风险，顺势而为！;28;宏观市场—经济形势;宏观市场—行业政策;地产政策频繁调控，一二线城市交易量大幅下滑，危机正向三四线城市蔓延，政府调控决心坚定，中期内不会转向。;宏观市场—行业政策;政府强控引发行业向复合地产开发转型，行业变革已成大势;宏观市场—行业趋势;宏观市场—小结;36;整体市场—投资情况;整体市场—开竣工情况;整体市场—商品房销售情况;随着新城建设步伐的加快，中心城区向东南方向拓展，短期内土地上市量极大，商品房供需关系将会发生根本逆转，综合用地性质地块较多，市场风险加大。;整体市场—小结;42;竞争市场;44;中心城区项目集中，本案位于中高端板块核心;项目档次;竞争市场—住宅市场—产品品质;日盛·中央华府;在售项目月均销售套数;项目档次 ;;竞争市场—住宅市场—客群需求;53;竞争市场—住宅市场—客群需求;竞争市场—住宅市场—客群需求;竞争市场—住宅市场—客群需求;竞争市场—住宅市场—客群需求;竞争市场—住宅市场—案例分析;品质最高的项目—— 日盛·中央华府;日盛中央华府;中央华府无论是在规划建筑层面，还是在园林景观与科技运用层面均属于全市最高水平，若单纯在品质上进行超越，必将加大成本投入，增大开发风险。;项目产品线较为丰富，主力户型为三居产品，迎合市场中高端客户的改善型需求；户型设计相对合理，具备一定舒适度，仍有提升空间。;当前项目均价为8300元/平米，是十堰市场上价格最高的楼盘，从销售状况来看，市场接受度依然很好。 项目于2010年10月开盘，目前已销售599套，销售率为72.52%，月均去化约75套，销售情况很好。 从各个户型来看，三居产品销售速度最快，产品供应与市场需求相匹配，二居和四居产品同样销售良好。;售楼处的营造能够体现项目的高端品质，相对突出的产品品质及较大的宣传力度得到市场中高端客群的广泛认可，亦说明十堰客群对项目品质的需求日益增高。;凭借区位优势及高端品质受到当地客群的追捧，实现高价热销，说明十堰中高端客群已经进入品质追求阶段。高端项目必须卖点突出才能赢得市场。;性价比最高的项目—— 阳光·栖谷;阳光栖谷;项目自身在规划、建筑、社区园林等方面品质一般；但凭借大盘优势，与政府联建300亩山体公园，及自身完善的社区配套，能够实现较高的附加值。;普通住宅产品供应以二居、三居为主，通过控制户型尺度降低总价，与项目中端定位相匹配；少量小户型公寓产品针对投资客群及刚需客群。;项目成交均价约为5200元/平米，在北京北路板块中处于最低水平，充分体现了项目的性价比优势；对比去年年底的开盘均价4850元/，价格半年涨幅7.2%。 项目分6-8期开发，一期观