房地产开发经营业务企业所得税业务学习.pptx

房地产开发经营业务 企业所得税业务学习;目 录;PART 01;一、销售未完工开发产品计税毛利率;国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市 税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地 城市城区和郊区的，不得低于15％。 （二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 （三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利 率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。;预计毛利额的计算 预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以计 税毛利率计算出的金额。;中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）新版报表 国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税 申报表（A类）》的公告 国家税务总局公告2021年第3号 由于企业所得税政策类型较多，原表单采用了完整列举的展现形式，在 全面宣传、落实政策等方面发挥了积极作用。但是，该方式也存在不足： 一是需随政策变化进行调整，稳定度不高； 二是对于大部分纳税人来说，不相关政策展示过多，精准度不够。 为解决上述问题，进一步优化办税体验，新版报表采用了“分类填报” 的设计思路。对于绝大部分企业，只需填报一张主表，并在主表上填写 相应的具体事项即可完成申报，办税负担进一步减轻。;;;第4行“特定业务计算的应纳税所得额”： 从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特 定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得 的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额， 扣除实际缴纳且在会计核算中未计入当期损益的土地增值税等税金 及附加后的金额，在此行填报。 企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税 毛利率计算的预计毛利额在汇???清缴时调整，月（季）度预缴纳税 申报时不调整。;例：荆门市某房地产公司2018年度开发A项目，预售房款7800万元，当年开发产品未完工。当年 缴纳税金及附加432.9万元，期间费用650万元。（假设不考虑增值税，不需进行其他纳税调整， 计税毛利率为20%）;PART 02;一、一般规定 二、销售未完工产品 三、销售未完工产品转完工产品 四、房地产企业的简要会计核算及涉税处理 五、计税成本的核算;一、一般规定;二、销售未完工产品;行次;三、销售未完工产品转完工产品;行次;三、房地产企业的简要会计核算及涉税处理;房地产企业的简要会计核算（收入）;简要会计核算（税金）;简要会计核算（期间费用）;企业开发期间，发生的项目管理人员工资及福利费，应该计入成本对象，根据 成本对象的确定而采用分配或直接计入。 会计处理： 借：开发成本 贷：应付职工薪酬 对应计入成本的费用，如土地取得费用、前期工程费用、建筑安装工程费、基 础设施建设费、公共配套设施费、其他开发建设费如借款利息等根据成本对象确定 情况直接或合理分配计入。 对于发生的应该计入成本对象的费用，根据成本对象确定情况，采用直接计入 或其他合理方式分配计入。;预售期间的涉税处理:;例：荆门市某房地产公司 （1）2018年度开发A项目，预售房款7800万元，当年开发产品未完工。当年缴 纳税金及附加432.9万元，期间费用650万元。2019年度 A项目全部完工，实现 收入12000万元，开发成本6000万元，该项目2019年度缴纳税金及附加233.1万 元。 （2）2019年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入4500万元， 开发成本2700万元，缴纳税金及附加249.75万元，发生期间费用890万元。计算 该企业2018、2019两年应缴纳企业所得税（假设不考虑增值税，不需进行其他 纳税调整，计税毛利率为20%）。;2018年销售未完工产品时： 借：银行存款 7800 贷：预收账款 7800 缴纳税金及附加时：会计处理第一种方法 借：应交税费 432.9 贷：银行存款 432.9 发生期间费用时： 借：管理费用、销售费用等 650 贷：银行存款 650 1、2018年：企业的利润总额＝0―650＝―650万元 该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算 缴纳企业所得税。 应纳税所得额＝7800×20%―432.9―650＝477.1万元 应纳企业所得税＝477.1×25%＝119.275万元。;A105010;A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）（2018年度）;2018年销售