房地产企业财务管理培训教材.pdf

房地产企业财务管理 今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第 一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析； 第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本管理；第五讲是 预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的 税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八 讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话， 给大家提一下，这是一个备讲材料。 第一讲财务管理框架 这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划 分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升， 针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是 财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。 一、房地产开发企业的级别 房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、 质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一 级的注册资本金需要达到 5 千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三 年累计竣工面积是 30 万平米，质量合格率要求连续达到五年 100%，其中有 一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的管理部门， 竣工面积是一个在房地产开发、基本建设、施工等等的一个专用名词，竣工， 房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收 等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。 二级企业注册资本是 2 千万，三级企业是 8 百万，四级企业是 1百万， 其他的指标我就不再说了。 这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的注 册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钱，货币和实物， 现在注册主要是货币，是5 千万？还是 2 千万？达到哪个级首要的指标？我 们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。 1、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。 首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的都 行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽房地 产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿 招标都可以投标。二级和二级以下的资质就不是这样的了，承担的面积是 25 万平米以下的开发项目，超过 25 万平米以上的资质就不够了，只能看着别 人干了，所以资质等级对于能够参与开发的建筑面积是一个很大的约束，承 担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工 作。 2、注册资本金与企业运作的关系。 企业注册资本金对企业的招投标工作有很大的关系，一级资质的参加哪 个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银行贷 款也要看企业资质，企业资质够了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册 资本金就是一百万，你说贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以 公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款 银行不给，不可能的。所以企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了 你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。 刚才讲了 5 千万的注册资本金就可以达到一级，但是5 千万的资本金够 不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，肯定离不开银行贷款，比如 我手里有一个亿的资金全注册进来好不好呢？也不好，因为咱们是有限公 司，注册资本金有一个管理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的 运作中来，可以 5 千万作为注册资本金达到一级标准了，另外这 5 千万可以 做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企业进行运作，当然这个如果 是大家兜里有钱的话可以这样做，如果不够限定于注册资本金拿来，有时候 还会出现什么情况呢？实际我兜里就 2 千万，但是我要达到一级企业的水平， 注册资本金就要 5 千万，怎么办了？借 3 千万，借 3 千万都打到银行里面， 首先在验资的时候，打到验资的账户里面，达到这个标准就给你注册。但是 债主逼着你要还，所以作为企业来讲，往往还得倒出去，今天借给你了注册 用，明天你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个小时，有的用 两天，有的或者时间更长一点，看约定了。现在有一些验资的时候，专门有 这么一种公司，大家感兴趣的话，必要的时候也可以用上，比如我注册资本 我准备 2 千万，实际我