【2018房地产年报】2018房地产市场总结展望｜政策篇(克尔瑞).pdfVIP

2018 房地产市场总结展望｜政策篇 2018 年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化： 3 月两会重申“房住不炒”，7 月底政治局 会议“坚决遏制房价上涨”，8 月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期” 。地方政策层面两阶段 变化：前三季度坚持调控目标不动摇、 力度不放松， 涉及四限政策持续高压， 整治市场秩序， 上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松 限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响 2018 年放松调控第一枪。展望未来， 预计调控政策将实质性转向， 2019 年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策 的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。 2018 年总结 一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期 3 月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，调 控政策主基调继续坚持“房住不炒” 。一方面，支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城 市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。另一方面，加强金融机构风险内控，着力抑 制投资、投机性购房需求。 个人住房贷款进一步规范化， 居民加杠杆购房的局面将难以为继， 三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。 其中， 房地产税立法引发市场热议， 而从实际 进展情况来看，至少短期内房地产税全面落地无望。 7 月底政治局会议直指房价上涨， 并且措辞也有所改变， 从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决 遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策， 促进供求平衡， 合理引导预期， 整治市场 秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定 位展开， “四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”， 严堵政策监管漏洞，着重打压投 资、投机性需求，维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、 通力 合作，以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如， 6 月底七部委在 30 城联合开展治理楼 市乱象专项行动， 7 月底住建部公布 20 家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、 “黑 中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。 8 月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出 两点要求： 其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构， 大力发展住房租赁市 场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调 控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，重点整治房地产市场 乱象，打击投机炒房等行为。 10 月底政治局会议只字未提房地产，中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政 策成效显著， 房价过快上涨的局面基本被遏制， 多数城市房价涨幅趋于平缓， 部分城市房价 更是率先向下调整。 我们认为调控政策内容将基本保持不变， 仍将围绕“房住不炒”定位展开。 鉴于当下房地产市场降温特征明显， 短期内暂无加码调控的必要， 未来中央政策层面还要结 合 2018 年底经济工作会议以及 2019 年初两会再做观察。 年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主 体责任。 我们认为房住不炒、 因城施策的政策主基调保持不变， 在支持居民合理居住型需求 的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。另外，政策指挥权将由 中央转向地方政府， 各城市可以根据市场实际情况， 针对性地调整未来政策走向。 联系到近 期菏泽取消限售，打响