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房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例 高占宪河南国税培训中心第一部分房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象作弊手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费常用评估方法评估方法案头报表分析账簿核查第三方信息信息系统运用实地核查第一部分基本概念 （一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。第一部分 （二）楼面国土部公布620个调查项目地价房价比.doc地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。第一部分 (三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。纳税人基本情况评估点评四二评估情况 三第二部分案件来源一一、案件来源专项评估二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况（一）企业经营情况（二）（一）工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于2003年10月。工商登记类型：file:///C:/Documents%20and%20Settings/user/Local%20Settings/Temporary%20Internet%20Files/Content.IE5/2VOHYB45/%E6%9F%A5%E5%89%8D%E7%90%86%E5%BF%B5.doc内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业近三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15％（二）企业经营情况 该公司2007年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于file:///C:/Documents%20and%20Settings/user/Local%20Settings/Temporary%20Internet%20Files/Content.IE5/2VOHYB45/%E6%9F%A5%E5%89%8D%E7%90%86%E5%BF%B5%E4%B9%8B%E4%BA%8C.doc2010file:///C:/Documents%20and%20Settings/user/Local%20Settings/Temporary%20Internet%20Files/Content.IE5/2VOHYB45/%E6%9F%A5%E5%89%8D%E7%90%86%E5%BF%B5%E4%B9%8B%E4%BA%8C.doc年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2008年实现预售收入9863.90万元，2009年实现预售收入10821.23万元，2010年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。 三、案件评估情况file:///C:/Documents%20and%20Settings/user/Local%20Settings/Temporary%20Internet%20Files/Content.IE5/2VOHYB45/%E6%9F%A5%E5%89%8D%E5%87%86%E5%A4%87%E4%B8%89%E4%BB%B6%E4%BA%8B.doc案头分析准备（一）评估实施（二）评估税款（三）都市花园一期建筑面积10万平方米2010年竣工 都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工（二）企业经营情况取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目 （一）案头分析准备 评估人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。（一）file:///C:/Documents%20and%20Settings/use