某项目定位研究思路.pptVIP

项目解析 解析平衡漏斗： B-1-1未来客户导入基础 P-2-1未来项目产品机会 B-3-1未来项目产品基础 B-2-1未来项目客源基础 B-1现实客户导入基础 B-2现实项目客源基础 P-1现实项目客源机会 P-1-1未来项目客源机会 B-3现实项目产品基础 P-2现实项目产品机会 S-C项目客户方案 S-P项目产品方案 项目解析 S-C项目客户方案： 类别 家庭年收入水平 职业背景 购房支付特点 置业偏好 生活调性 生活偏好 客户分类1 客户 分类2 客户 分类3 富贵之家 青年富贵之家 中年富贵之家 经济务实 务实之家 中年之家 社会底层 价值观 社会新锐 望子成龙 健康养老 青年之家新武汉人 青年持家 小太阳 后小太阳 孩子三代 老年一二三代 青年之家两代情深 青年之家 老武汉人 项目解析 客户分类 模 型 生活型 工作型 教育型 运动型 休闲型 赡养型 健康型 经 济 务实 社会新锐 望子成龙 健康养老 富 贵之家 客户产品 偏 好 模 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 精神 型 拥有型 商务型 奢华型 投资型 文化型 项目解析 项目解析 S-P项目产品方案： 方案名称 方案1 方案2 方案3 关键驱动因素 产品组合 组合特点 技术指标应用 产品线梯度 产品组合与客户组合的差异性 产品组合需要解决的问题 额外关注的特殊情况 可参考的开发商产品 物业 类型 建筑面积 (万m2) 建面比例 占地面积 (万m2) 占地面积 比例 容积率 建筑密度 产品1 产品2 产品3 产品4 合计 100.00% 100% 项目解析 S-P项目产品方案： 方案X * 克而瑞（中国）信息技术有限公司 克而瑞（中国）信息技术有限公司 项目定位研究思路 咨询标准化探讨之一 项目定位架构 关注问题 解决问题的原则 定位/策略思路 项目机会点解读 地块市场属性 地块产品属性 项目解析 项目定位 客户定位 产品定位 市场研究支撑 关注问题 周边环境 – 项目适合性 目标客户 – 产品创新性 …… 宏观市场 分析 中观市场 分析 微观市场 分析 政策影响 – 项目可塑性 发现矛盾点 市场走势 – 项目发展性 区域供求 – 项目竞争性 解决问题的原则 项目 市场 客户 产品 资金 客户策略 产品策略 开发策略 盈利 发现平衡点 开发商 定位/策略思路 客户 项目机会点 产品 项目机会点解析 思路解读 发现机会点 地块市场属性 地块产品属性 地块市场属性 现实 未来 未来市政配套 未来产业规划 未来居民变化 未来市场供应 地块的地理特征 地块的房地产环境 地块的居民环境 地块竞争项目 政策限制性 解析框架 客户 产品 地块市场属性 地块的地理特征 地块四至 地块人文自然景观 地块所处区域/板块 地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境 基础点B-1： 现实客户导入基础 现实解析 地块市场属性 地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境 地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布状况 典型项目的客户构成 基础点B-2： 现实项目客源基础 现实解析 地块市场属性 现实客户导入基础 地块竞争关系 典型竞争个案分析 机会点P-1： 现实项目客源机会 现实解析 地块市场属性 地块的房地产环境 地块公建配套 地块商业环境 地块住宅环境 地块其他环境 地块的居民环境 区域客户分类特征 区域客户分类分布状况 典型项目的客户构成 地块竞争关系 典型竞争个案分析 基础点B-3： 现实区域产品基础 现实解析 地块市场属性 现实区域产品基础 地块竞争关系 典型竞争个案分析 政策限制性 70/90 土地增值税 地方性政策 …… 机会点P-2： 现实项目产品机会 现实解析 地块市场属性 现实解析结论 基础点： B-1现实客户导入基础 B-2现实项目客源基础 B-3现实项目产品基础 机会点： P-1现实项目客源机会 P-2现实项目产品机会 地块市场属性 现实客户导入基础 未来市政配套 区域/板块规划 交通 公建配套 未来产业规划 产业园区 商业环境 住宅环境 其他环境 现实项目客源基础 基础点B-1-1： 未来客户导入基础 基础点B-2-1： 未来项目客源基础 未来解析 地块市场属性 未来客户导入基础 未来项目客源基础 未来居民变化 客户分类变化 客户特征变化 机会点P-1-1： 未来项