济源市场及项目建议报告.pptVIP

济源市场及项目建议报告;报告思路;全国房地产市场动态;;;;;;;未来市场预判;新国八条限购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需不开发企业之间暗自博弈，时间在检验着楼市以前的旺季现在变成“望季”，让我们再次看到了市场观望气氛的浓厚，僵局迹象越来越明显，为了赢得市场份额和缓和过冬，“拼跌”已成为市场竞争的重要手段; 土地市场也逐渐冷清起来，开发商不敢高价拿地，地王也逐淡出视野。 消耗现有库存将是国家一个重要的调控手段，也是挤压房地产泡沫的关键点； 政府对楼市的调控力度不会放松，预计2012年中国经济发展战略重大转向是中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。 由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。 楼市陷入寒冬，本案应紧跟市场，做出合理的战略调整，赢得市场先机。;济源宏观环境分析;城市历史——10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级跳;济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源市共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。全市总面积1931平方公里，总人口约68万。 位于豫西北、晋东南交汇处，北依太行，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称 远景规划涉及到济源的有焦作－沁阳－济源、济源－洛阳吉利区－洛阳两条线。最终形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴、连接城市群地区的“十” 字加半环线网络构架。;城市旅游——济源还是一座全国篮球城市、绿色山水城市、旅游休闲城市。;城市地形特征——地势西高东低，山区约占全市总土地面积的62.1％ ;支柱产业——铅锌、钢铁、能源、化工、建材五大支柱产业;城市经济——GDP;城市经济——固定资产投资和三产占比;城市总体规划——向东南发展;城市人口;区域吸引力大——济源地理位置优越，交通发达，其发展受到国家的高度重视，环境优越，其经济快速发展，影响力与日俱增，各种产业发展有条不紊，是周边城市的发展典范，吸引了大批人流来此投资、旅游，甚至置业，为房地产市场发展塑造了浓厚的氛围。 人群购买力强——济源??业发达，产业结构逐步优化，未来人口会快速增加，人们收入水平稳步增加，人均GDP居全省第二，再次置业能力大大增强，改善型置业客户成为济源房地产市场主流。 发展承载力高——济源的拥有美好广阔的发展空间，拥有极强的承载力，在承载了大批企业的同时，也承载着房地产市场的发展，产业的发展为房地产的提供源源不断的优质客源。;济源房地产市场分析;地块位置;玉川产业集聚区内、玉川大道南侧、玉川二号线东侧;地块位置;玉川产业集聚区内、玉川大道南，玉川一号线东;苇泉河南、桃园溪岸东侧;济源房地产市场分析;房地产投资开发金额分析;商品房开工、竣工、销售面积;2007-2011年济源商品房销售均价;项目名称;项目名称;项目名称;房地产市场——销售状况;济源的建筑类型较丰富，以多层和小高层产品为主，济源市民对于多层、小高层的接受程度较高，高层多为楼盘后期开发产品，随着城市化进程加快，市场潜力大，接受度会越来越高，结合项目容积率，本项目以高层为主。;从产品设计角度来看，济源目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋功能性的要求逐步提高，本项目在产品设计创新中应具有一定的前瞻性。;楼盘大多比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。本项目应基于客户群体对居住功能转变的需求，打造特色的内部配套，塑造高端形象。;户型;两房产品主要集中在80-100㎡之间。目前，济源整体的房价已较高，区域内工薪阶层基数较大。因此，两房产品主要针对目前经济状况有限的年轻首次置业者，作为过渡使用，对总价相对比较敏感； 三房是市场供应主力，面积分布在100-140㎡之间，其中，小三房面积主要集中在110-120㎡之间，具有较为明显的经济性特征；大三房面积主要集中在140㎡左右，居住舒适度相对较高，属于享受型房源，市场上小户型产品较少。 四房及以上户型多为大体量、高端楼盘所配备，面积集中在150㎡以上，总价范围相对较高，在产品设计时应控制配比量。;房地产市场——外立面对比;济源商业概况;济源商圈分布图;中心商业区图;本案所处商圈;济源房地产市场小结;项目SWOT分析;地块 位置;本案解读;周边主要环境;优势（S）： S1：地块离市中心较近，周边交通便利。 S2：城市规划带动地块价值提升。 S3：紧靠成熟社区，周边配套较为齐全；;项目规划建议;规划建议;总体目标;这里可延长顾客人均停留时间，目标家庭集体购物： 留住小孩、留住夫妇、留