某项目整体定位与发展战略报告.pptx

：[2009]QC54;项目研究工作阶段划分;第一篇章 项目定位与发展战略;本篇章解决的关键问题;我们的研究思路;城市新中心发展模式;长沙河西行政中心;以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）;深圳?蔡屋围金融中心;深圳?蔡屋围金融中心;以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）;深圳华润中心——概况;深圳华润中心——关键驱动因素;天一广场——宁波城市新中心的诞生;产生背景与条件;成功关键驱动力;以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）;关键绩效指标体系：内因;关键绩效指标体系：内因：硬性指标：产品设计;三种城市新中心发展模式KPI体系的总结;本项目所处的宏观环境及自身条件分析;三种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商务驱动为主，商务、政务为辅的复合型城市新中心;商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系;从案例得到商业驱动型城市新中心的功能化体系及物业类型组合后，我们对烟台房地产市场进行分析，对各项物业的市场支撑程度进行判断，综合客户目标和市场情况确定本项目的物业类型组合。;商业物业年消化量约60万平米，近三年空置量保持在30万平米左右，2009年上半年施工面积127.3万平米。南大街商圈主要集中式商业出租率约75％，商铺出租率约95％;写字楼2008年销售量为14.6万平米， 2009年上半年施工面积约6.8万平米，空置量约4.15万平米，莱山区写字楼集中放量使09-10年写字楼市场面临较大的租售压力;2008年商务公寓平均价格为6500元/M2，销售速度快，投资者占到50%左右，已入伙商务公寓出租率在80%以上。三水大厦依托城市核心区位，出租率在85％以上;烟台酒店市场竞争激烈，三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率在75%左右，其中五星级酒店年均入住率为60％，经济型酒店前景看好;本项目物业类型判定的价值构面;各物业功能比较分析——商业+公寓+办公+酒店更符合客户的目标;客户目标指导下的项目物业类型组合建议;我们的研究思路;33;34;35;36;37;38;39;项目战略发展方向;我们的研究思路;研究内容;我们???定位必须体现以下七点;我们要做能够代言烟台新时代的标志性形象;制定以项目为中心的区域动态实施计划;46;47;48;49;50;51;52;53;54;55;56;57;58;研究内容;五四广场周边区域——青岛市新的政治、经济、金融、文化中心 ;以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身的城市中心区 ;通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比;峰值地价与土地承租能力模型;峰值地价点所在区域成为核心区;“核-框理论”的运用;结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断;综合一般规律和本项目地块价值，判定本项目物业功能配比;研究内容;69;70;71;研究内容;2008年烟台人均GDP达到7433美元，城市化率达到61.19％，从经济发展与商业形式发展的关系来看，烟台已进入现代商业发展阶段;南大街商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为主，单体规模偏小，同质化竞争严重;我国已开业或即将开业的 MALL 排行榜 （1）;我国已开业或即将开业的 MALL 排行榜 （1）;在我国73家MALL排行榜中，烟台没有1家上榜，烟台的现代商业明显落后了;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;BLOCK MALL：购物中心+街区商业奏响投资、经营和谐共鸣曲！;富于活力的业态组合： 4家核心主力店＋店中店;主力店+地下街区商业最大限度挖掘项目商业价值！;BLOCK MALL业态——包罗万象，烟台时尚发源地;都心街区商业生活——既是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求;数码世界：赛格数码专业街;活色生香：烟台首条滨水酒吧街;婚姻殿堂：烟台首条婚庆主题商业街;物欲天堂：精品专业特色街;研究内容;94;现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般;商务公寓发展阶段——烟台市处于第二代向第三代的过渡，产品存在提升空间;商务公