物业公司改革方案.pptx

国投物业公司改革方案（第一阶段报告）国投公司战略发展部北大纵横管理咨询公司2003年4月9日本次物业公司改革的目标明确物业公司的定位与职能理顺物业公司的管理关系建立科学的管理体制和运行机制建立科学的考核机制和激励机制第一阶段报告内容一、物业公司的定位、职能与改革建议方案二、物业公司的管理关系一、物业公司的定位、职能与改革建议方案公司发展对物业管理的要求物业公司现状分析内部访谈意见综述物业管理行业分析外部物业管理访谈物业公司的定位职能改革建议方案？ 公司发展对物业管理提出的要求公司发展目标：十年内成为世界一流的国家投资控股公司五年内成为国内一流的国家投资控股公司充分发挥“国家出资人代表”的优势，快速向运作市场化、股权多元化的控股公司发展公司发展对物业管理的总体要求是： 物业管理要为实现公司战略发展目标提供支持。根据公司确定的业务选择，物业公司实际上主要是定位于公司自有物业的管理科尔尼建议的业务选择：重点发展行业 电力、港口维持/发展细分市场/个别项目 煤炭、汽零、电子、医药等潜在发展对象 金融、航空、电信、公共设施 服务、媒体、石化等退出/不考虑新的投入 日用化工、食品饮料、纺织服 装、家电、零售、房地产、餐 饮旅游、农林牧渔、外贸等公司确定的业务选择：重点发展行业 电力、港口发展细分市场/个别项目 煤炭、汽车零部件、集成电路、 中成药和生物制药、金融探索创业投资业务提高资产管理专业化管理水平 在公司业务选择中，没有房地产、酒店经营和物业管理业务，但公司拥有国投大厦和国际投资大厦等固定资产，客观上需要物业管理；设立物业公司的初衷，就是为了管理公司自有物业。因此，物业公司实际上是定位于以公司自有物业的管理为主。公司发展对物业管理的要求物业公司现状分析内部访谈意见综述物业管理行业分析外部物业管理访谈物业公司的定位职能改革建议方案公司物业管理的组织沿革组织名称国投服务中心物业管理分公司国投大厦管理中心国投物业有限责任公司北京分公司亚华公司决定设立日期95.10.1995.11.1697.6.52001.3.142001.2.20批准设立文号国投人（95）287号国投人（95）288号国投人（97）93号国投经（2001）52号国投经（2001）37号工商登记日期95.11.2896.11.1297.9.232001.5.162002.1.42001.6.13注册资本金2300万元10000万元300万元10000万元10000万元决定撤销日期2001.3.1598.2.699.2.8决定撤销文号国投经（2001）52号国投人（1998）25号无文号工商注销日期正在办理注销手续2001.12.31注销2001.12.31注销职能任务办公后勤服务授权资产经营管理、办公后勤保障国投大厦管理写字楼管理、物业管理、咨询国投大厦管理及其它房产经营国际投资大厦建设法律地位法人资格内部独立核算法人资格法人资格内部独立核算法人资格公司物业管理的组织沿革（图示）亚华公司2001.6.13 10000万2002.1.4北京分公司2001.5.16 10000万国投物业有限公司97.9.23 300万2001.12.3199.2国投大厦管理中心物业管理分公司95.1196.11 10000万98.22001.12.31国投服务中心2001.395.11 .28 2300万95969798992000200120022003 公司的物业管理经过改革，改变了过去一套人马而三块牌子同时并存的局面，组建了有限责任公司，但物业公司在公司内部是按全资子公司来管理的。物业公司的产权关系国家开发投资公司国投电力公司国投创兴公司70％7000万20％2000万10％1000万国投物业有限责任公司6000万60％40％4000万北京分公司亚华公司 国投电力公司和国投创兴公司都是国投公司的全资子公司，因此，实质上物业公司是国投公司的全资子公司； 亚华公司在法律上是有限责任公司，但在公司内部的管理上，对亚华公司与对物业公司一样，也是按全资子公司来管理的。物业公司自己确定的经营理念目前业务定位：按照市场化标准做好后勤保障，提高服务水平。经营管理目标：标准化、市场化、专业化。发展战略设想：力争在三至五年内，将物业公司建成国内一流品牌的酒店、物业管理企业。物业公司的发展战略设想与公司的总体发展战略不相符；物业公司的定位与其发展战略设想也不配套。资料来源：《物业公司2003年工作会议材料》物业公司目前的主要职能物业管理经 营服务保障国投大厦：日常养护、小修、装修管理、存车管理、消防管理、电梯运行、保洁、保安、餐饮、理发等。推租：国投大厦和其它房地产的推租；酒店经营：天驿宾馆和华利酒店的经营；资产管理。福利：通过物业公司给国投公司员工提供一定福利；后勤：提供公务用车等方面