某房地产项目整合营销提案.ppt

鼎盛苑项目整合营销提案;谨呈：宁波围海置业有限公司; 第一部分 市场分析;宏观市场研判;4.17日，国务院：房价过高地区可暂停发放第三套放贷 4.19日，住建部：严格实行购房实名制，不得提前收取定金 4.21日，银监会：二套房以住宅套数界定，不再以贷款为准 4.23日，青岛14条打响地方细则第一枪 4.30日，北京12条：暂停发放第三套及以上住房贷款 5.10日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 5.4日 ， 厦门11条：严控开发商捂盘或拆分销售，落实一房一价明码标价 5.17日，浙江18条：首套90方以上房贷最低首付三成 6.4日 ，二套房认定标准出台 ，“认房又认贷”。 新政待续……;6月22日下午四时，宁波楼市细则出台 毛光烈:遏制房价过快上涨促进楼市健康发展;新政后：一线城市商品房成交全面下跌；二手房挂牌激增; 5月保利全国16个项目 成交， 可见这次宏观调控对楼市的影响力。;;钱湖天地; 从长远来看，政策是为了防止房价过快上涨，保证市场的健康运行。 国家主要以限制短期的投机现象为主，对于刚性需求以及长期投资的影响并不大。 抑制投机给真正具有投资价值，具有稀缺资源的物业反而能带来更好的市场环境。;未来市场预判;项目解读;;区位价值;周边高档别墅林立，环境幽静，生活配套成熟。;地址：项目东临金菊路，北邻腊梅路，西南邻新杨木碶河。地块目前在打桩阶段。用地面积：15026平米，总建面积：46001.96平米 容积率：2.3地下面积：11306.48 平米产品：6幢18层的高层建筑面积：60平米 34 90平米 51 100-110平米 73 125-140平米 95 153平米 34 200平米以上 4;解读项目;;卖点提炼;主打价值;只有概念是不够的，新城市住宅的概念还需要形象和内质支撑，根据项目特性，结合项目定位分析，建议项目细节优化，将对产品提升有一定价值;除水景外景观主要以绿植为主，结合亭、台、座椅、建筑设施等小品将绿化做精做细，更人性化。;步道设计; 高层建筑底层架空，可设置成休闲、娱乐空间，达到“上层生活，下层娱乐”的新空间布局，形成大规模的配套格局,功能与会所互补，打造“泛会所”概念，又可以渗透景观，创造项目的优势。;全民健身中心;物业公司建议;第二部分 项目竞争楼解读 目标客户群定位;甬江;项目;项目; 因此，本案上市时 区域内的最直接竞争对手是 凤凰水岸 和 美 城;;1#;;;;开发商;直接竞争个案;直接竞争个案;竞争个案面积对比分析;竞争格局分析;在竞争层面的比较中，本案与对手互有优势，如何通过企划推广打造独有价值和运用优秀销售手段是本案取胜的关键所在。;客户透析;楼盘名称;;依据项目的自身条件，目标客群的基本特征研判： 购买力：富裕阶层 区域：主要来自宁波大市区域，以江东区为主 需求特征：事业需要、投资价值、生活需要 目标客群：生活、事业与大东部有关联的客群、看好高新区发展潜力的客群; 根据区域在售个案的参照结合本项目的实际情况，我们认为本项目的客户主要由以下四类组成：;本案客群分析;第三部分 项目推广策略;我们的目的是将本案打造成围海在高新区 乃至在宁波的一个具有代表性的作品。 不仅在销售上取得成功，更在形象上取得突破， 不仅是一座建筑，更是一件值得收藏的珍品。;第一部分 对手说什么 第二部分 我们有什么 第三部分 客户要什么 第四部分 我们怎么说 第五部分 我们怎么做;这是一个向东的世界 这是一座向东的城市 这是城市重心从三江口转向东部新城的时代;在这块拥有城市未来的天赋之地 一颗明珠深藏繁华深处 闪耀着独具魅力的光芒; 对手在说什么？;凤凰水岸;和美城;皇冠花园;对手企划调性总结;他们或走高调奢华路线、或彰显企业品牌实力，如何在企划上与他们产生差异化，形成自我独特的形象和价值是本案推广中的关键所在。; 我们有什么？;壹;贰;高端别墅 环伺四周;逐水而居，水岸生活;;陆;价值总结;【客户写真】 ;人物角色;地域留恋;生活态度;【富有而知性的阶层】; 我们怎么说？;突破地域 塑造独有价值 挖掘自我 打造专属气质;如果说凤凰水岸是高调、奢华的黄金;本案就是低调优雅的古玉;价值类比;人文深处;藏;; NO！;我们所说的“藏”居;项目写真;项目属性定位;主推案名;【润】：泽也，滋也，益也。 【玉】：石之美者,有五德,润泽以温,仁之方也。 结合本项目建筑特征、浓郁学风、水岸环生、绿树葱茏 等特征，人为润，水为润、绿为润、