普洛斯学习管理物流地产基金解析.docxVIP

精选文档 精选文档 PAGE PAGE20 精选文档 PAGE 普洛斯无疑是全世界范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的营运商所全力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式 堪称头晕眼花，就中国目前的金融背景而言尚难完整模拟，但长久趋向必定这样。金融专家杜丽虹博士关于普洛斯的模式特别尊崇，下边我们就来看看她对这种模式的详尽解析，很长，但很值。 经过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上， 又获取了5倍的股权资本杠杆，进而使公司资本的总杠杆率达到 10 倍。更重 要的是，将开发部门 90%以上的财产置入基金，使得普洛斯提早兑现了物业销 售收入和开发利润，将投资回收期从 10 年以上缩短到2-3 年。同时，快速回 笼的资本被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，进而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种财产和现金的加快循环推进了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩充，并实现了轻财产、高周转营运，实质控制财产年均增幅达到22%。 只管物流地产在中国还属新事物，但跟着中国物流行业的的飞快发展，传统仓储模式也将面对打破和创新，物流地产基金作为新式的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。并且，物流地产基金这种中心型基金在需要轻重财产分别的地产子行业（如城市综合体）中，可以有效解决长久拥有物业过程中的资本占用难题，将来也将发挥愈来愈重要的作用。 全世界最大物流地产公司普洛斯（ Prologis）1991 年建立，目前旗下实质 控制财产达350 亿美元，拥有15 只物流地产基金，直接拥有 1222 处物业、 经过旗下基金间接控制 1369 处物业，总建筑面积达到 4600 万平方米。普洛 斯是怎样做大的？ 一、以基金模式实现轻财产扩充 普洛斯以不足20 亿美元的资本金投入撬动了 200 亿美元的基金财产，使 实质控制财产规模达到 350 亿美元，同时表内财产的年均增速仅为 14%，显 着低于实质控制财产的增添，进而实现了轻财产的扩充。 作为全世界最大的物流地产公司，普洛斯修建了两项中心竞争力，一是遍及全世界的规模化物流网络吸引了DHL（敦豪）、联邦快递等第三方物流公司的合作， 二是其定制开发和供给链整合服务吸引了很多大型公司公司，并由此开辟了新市场。2002年普洛斯应最大客户DHL的要求，为其在日本定制开发物流园区， 并由此进入了亚洲市场； 2005 年又为结合利华定制开发在中国的物流园区， 由此拓展了中国区业务，目前公司约一半项目是定制开发的。定制开发要求物流地产公司集投资、开发、营运于一体，而规模化的物流网络则要求公司在强烈的竞争环境中实现快速扩充，这两项竞争力都要求宏大的金融资源支持，所以，与中国的地产公司同样，普洛斯也多次面对资本链问题。1999年，其启动基金管理模式。 1999 年，普洛斯建立了第一只私募基金 —PrologisEuropeanFund （普 洛斯欧洲基金），从19 位机构投资人处召募了 10 亿欧元，主要用于收买普洛 斯手中的成熟物业。收买后，普洛斯不再直接控股这些物业，但经过与 基金公 司签订管理协议，仍负责物业的长久营运并收取适合管理花费，同时作为基金的倡始人和一般合伙人，获取业绩提成。 2000年，普洛斯又倡始了3只私募基金，到2008 年时，旗下基金总数 达17只，目前仍保有15 只基金，此中美国本地基金12 只（总投资规模102 亿美元，普洛斯投入资本 10亿美元），欧洲基金 2只（总投资规模 97亿美 元，普洛斯投入资本 亿美元），亚洲基金1 只（总投资规模 亿美元， 普洛斯投入 亿美元）。这15只基金的总投资规模超出 200 亿美元，而普 洛斯自己投入资本仅为亿美元，均匀据有20-30% 权益，其余资本来自 42位机构投资人，再加上 50%的欠债率杠杆，普洛斯以不足20 亿美元的资 本金投入撬动了 200亿美元的基金财产，使实质控制财产规模达到 350亿美 元，是其1998 年推行基金管理模式前的10倍。 在实质控制财产快速增添的同时，普洛斯表内财产的年均增速仅为 14%， 显着低于实质控制财产的增添， 进而实现了轻财产的扩充。 依据测算，假如完整 采纳传统的物业自持模式，要想达到 350 亿美元的管理财产规模，普洛斯的负 债率将从目前的 50%上涨到75%，周转率将降落1/3至倍水平。 在基金模式的推进下，普洛斯的规模快速做大， 1998 年其管理的成熟物 业及在建物业总数为1145处，而2004 年时达到 1994 处，增添了74%， 可出租面积则从 亿平方英尺增添到 亿平方英尺，增添了164%， 管理财产规模从 36亿美元增添到156 亿美元， 增添了倍，年均增添 率28%。2004 年，普洛斯进一步提出将来5年每年要使基金