房地产项目开发与经营策划方案.docx

房地产项目开发与经营策划方案 目 录 第一部分 项目背景 第二部分 项目开发与经营环境分析 第三部分 项目市场分析与预测 第四部分 项目开发风险分析与投资融资 第五部分 项目开发定位与规划设计 第六部分 项目开发产品组合设计 第七部分 项目案名LOGO及产品价格设计 第八部分 项目开发经营分析 第九部分 学习体会 第一部分 项目背景 NO.2006G55地块政府土地使用权公开出让公告 南京市国有土地使用权公开出让公告 (2006年第13号) 根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》（省政府第11号令）等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行挂牌出让。现就有关出让事项公告如下： 1、?? 公开出让地块的基本情况 地块编号：NO.2006G55地块 土地坐落：南京市栖霞区仙林大学城仙霞路北，学子路东地块；规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.6；建筑密度：≤25%；建筑高度：≤35米；绿地率：35%；控制指标说明：社区中心及社区绿地面积不纳入规划控制指标计算。以上地块具体用地条件详见公开出让文件。 2、土地交付条件及土地使用权出让年限 土地交付条件: NO.2006G51、NO.2006G52、NO.2006G54三幅地块均以现状为准，用地范围内的拆迁均由受让人自行调查，依法实施拆迁。其余地块均拆成自然平整；外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。土地使用权出让年限：居住份额用地70年，酒店式公寓中居住份额用地65年，商业、办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。 3、挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金 4、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 5、有意竞买者请于2006年10月17日至2006年10月31日上午11：00（工作日），到南京市土地矿产市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），按规定交付竞买保证金。有关公开出让文件可于2006年10月10日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。 6、接受竞买报价时间（工作日）： 起始时间：2006年10月17日上午8：30； 截止时间：2006年11月1日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。 竞买人报价必须采用南京市土地矿产市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权公开出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。在挂牌期限截止时，对出让地块有两个竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对公开出让地块进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。在挂牌期限截止时，对出让地块有三个或三个以上竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对该地块进行现场拍卖竞价，出价最高者为竞得人。 7、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权公开出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。竞得人应按国家有关规定开发建设。 8、本次国有土地使用权挂牌出让由南京市土地矿产市场管理办公室具体承办。 9、南京市土地矿产市场管理办公室对本《公告》有解释权。 南京市国土资源局 2006年9月26日 南京市国土资源局地址：南京市珠江路同仁西街7号 网站：南京市国土资源局网（）江苏土地市场网（） 地理位置图 第二部分 项目开发与经营环境分析 经济发展环境 宏观经济发展形势 （1）国际经济发展形势： 2010年世界经济在经济体制刺激计划和宽松的货币政策支撑下，复苏势头较为强劲。2011年，尽管国际经济环境短期向好，但是各国经济刺激计划基本结束，世界经济贸易和工业生产难以保持2010年的反弹性增长，增速可能明显放缓。2012年，全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。 （2）全国经济发展形势： 目前我国经济的基本面是好的，仍处于重要战略机遇期，工业化、城镇化快速发展，内需潜力巨大，资金供给充裕，金融体系稳健，自身回旋余地较大。国内需求增速有所回落。今年一季度，我国国内生产总值同比增长9.7%同比增速比去年四季度回落0.1个百分点。再次，我国通胀压力进一步蔓延，因此，现阶段我国居民收入受到通货膨胀的影响，经济整体在坎坷中发展。 （3）南京经济发展形势： 从经济社会发展主要指标实现情况看，前三年我市“十一五”规划实施总体进展顺利，绝大部分目标完成情况较好，达到或超过预期进度要求。2009年以来，全市地方一般预算收入434.5亿美元，增长12.4%，财政总收入901.1亿元，增长21.4%。通过这两项数据我们可以清楚的看出南京市经