漯河项目最终版.pptx

漯河.淞江路与桐柏路项目市场调研及规划设计建议方案郑州天驰房地产顾问有限公司目录1、市调的目的2、市调的范围3、市调的方法一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划一、市调的目的 在进一步了解漯河及召陵区房地产市场情况基础上，结合项目地块分析，提出项目定位及整体规划建议，并依据规划设计和市场机遇拟定本项目的启动策略和推售策略 二、市场调研范围1、地块及周边环境调研，分析地块的区位及地块的优劣势2、供应市场情况调研，分析漯河市场及召陵区价格情况和产品情况3、需求市场情况调研，分析客户对项目的认可度和项目的认同度4、潜在竞争情况调研，分析潜在物业的供应产品形态和未来的竞争走势5、专项(物业）论证调研，分析漯河利销项目的产品特质，对本项目产品的启示6、其他方面，即营销策略实施设想的业内试探和论证三、市场调研方法1、市场走访/电话征询 走访楼盘36个，并通过电话征询进行数据验证2、问卷调查 市区内客户意向问卷征询1200余份3、行业人士约谈/座谈 访谈召陵区销售总监4人，金山板块销售总监2人，并进行其他区域关系朋友访谈以及一 线销售人员访谈4、相关行政部门数据查询 通过关系，调研房管局相关召陵区楼盘成交数据若干5、展会调研 漯河房展会走访6、专项访谈 对召陵区开发项目设想进行无主题敞开性访谈两次目录1、地块区位优劣势分析2、地块现状优劣势分析一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划城市副中心，产业物流基地城市生态居住示范区金山组团金山组团召陵组团一、地块区位优劣势——区域规划解读召陵区：城市副中心，产业物流基地会展板块解读1： 所在区域为产业物流重心发展区，同类物业开发，与河西比较有劣势 从城市规划功能来看，作为居住物业开发，本项目与隔河相望的金山组团在区位竞争上存在劣势本项目淞江路召陵热点发展区黄河路区政府中山路解读2：项目处在本区域核心发展区的边缘地带，优势不够突出召陵区核心发展区当前处于淞江路以南，黄河路以北之间狭长区域，当前淞江路以北居住环境较差待开发区域：目前以农地和村路为主，除中山路贯通外，其他道路规划待建中本项目滨河景观带建成区热点开发区域：政府机构迁入、开发热度高，公园规划、道路规划具有一定优势，亦是未来召陵区最佳的居住区域经开区北组团：处于待深度开发状态，村庄和部分拆迁房解读3： 核心区居住环境较好，项目所在区域环境较差，与召陵板块相比有劣势召陵区属于基本采用行政机构拉动型的运作模式，正开发状态的中心区域，在居住环境上具有较强的优势，但两侧目前居住环境条件相对较差一、地块区位优劣势——区域居住环境及人文环境一、地块区位优劣势——区域内开发成熟度状况金山组团板块本项目召陵行政区板块解读4：所在位置与两大板块相比存在一定劣势，但由于项目规模较大，可塑性较高，故必须考虑利用现有市场空间，产品差异化，开发形式及节奏等以突出项目可售性，借势销售1、召陵板块：开发规模亦比较大，但整体产品品质一般，价格较低、区域性的号召力不够强2、金山板块：开发热点已初步呈现，并且在东外滩、熙园、沙滩浴场的带动下，板块的影响力已初步形成、产品品质和价格水平已拉至漯河较高的水平（甚至最高）地块区位优劣势概述区位优势/机会：1、淞江路进入召陵区第一视觉门户、未来具有一定门户价值、地标作用可以发挥2、滨河资源优于召陵板块发展的核心区，滨河概念挖掘可使本项目高于召陵核心板块项目3、与目前漯河已初步形成的华宅区——金山板块隔河相望，可以借取一定的东风区位劣势/威胁：1、当前居住环境劣于召陵/金山板块，河景资源当前难以利用，同质开发，难以形成竞争优势2、召陵板块当前开发聚集在核心区，金山板块开发聚集在淞江路南岸区域，本项目属于一定意义上 的郊区项目，若不能进行规模化开发，很难形成区域内的影响力。综合观点1、利用滨河条件，与金山板块“华宅区”靠近2、规模化开发，形成规模效应，规避居住环境相对较差的劣势，形成竞争力3、产品形态与金山板块差异、产品品质高于召陵板块，左右均借势，互有差异二、地块现状优劣势分析——指标状况12138亩84.9亩33A4137.1亩69.45亩7.5亩10.8亩二、地块现状优劣势分析——地块形状及地表现状乡间路1河堤及堤边土地2河堤3B64m淞江路100m3A34210m搅拌厂140m临路界面搅拌厂1、现有3B地块临街面较窄，展示面较差，并且与规划路不相连，主入口设计有较大难度2、3B土地形状不规整