江苏南京江浦红凯商业广场项目市场调研及产品建议方案_101页.pptx

【南京江浦红凯商业广场项目】;前 言 ;本次调研，重点对浦珠路全线9公里商业、珠江镇商圈、甚至乌江桥林等与安徽紧邻的区域进行了深入调研，对本项目辐射区域、辐射客群、市场需求等作出客观判断； 在市场日新月异的江北大地上，市场瞬息万变，逐渐成熟，但整个地产走势仍不明朗，当前，江浦商业日渐成熟、项目周边地块也在酝酿走商业之路，正是发展最佳时机。 而且地产市场也正从金融危机中逐渐回暖，本项目作为区域内首个吃螃蟹者，冒风险的同时，收益也将是后来者无法超越的。;我司竭尽全力，对江北市场进行多轮调研的目的，就在于充分完整的把握市场需求与供给，将风险降为最低。 调研重点深入探索项目辐射范围、辐射主力客群——通过该次调研，本项目锁定江浦、安徽、河西，该三地将成为项目强有力的三大支点，他们为什么来江浦？他们需求什么？他们缺什么？我们如何满足他们？在这次调研中，我们找到了答案，找到了红凯商业广场的发展方向…… ;基于充分的市场基础依据，我司从战略运作的角度，对本项目的规划设计与布局、功能结构与配比及销售等各个系统操控谋略，作出了系统的剖析与阐述。并希望整合我司手头上一切可以利用的行业及客户资源，为本项目献上绵薄之力。;思 索;时空交错中，我们有着怎样的得失？;市场需求在哪里？;项目出路在何方？;我们定位于什么？;怎样在市场中找准最科学合理的规划;当下的市场能给予我们多高的利润？;我们面临怎样的时空机遇？; 泛江北空间 辐射扩容;;江北片区割据混乱、各自为政;争夺龙头老大地位;;;;全线9公里商业规划杂乱无章 但交通便捷：汉江线、157路等环绕左右;珠 江 镇;皖 中 板 块;项 目 板 块;过 江 隧 道;地铁二号线西延线;房价是项目板块的2倍;新跨江时代 天堑变通途 时空飞跃中; ;天时、地利、人和 主动出击是我们无可挑剔的选择; 我们的市场在何方？ 我们的道路往哪走？; 最近商圈——江浦县 本项目首个机会点; 江 浦 商 业 分 布 图;象山路;金浦广场——江浦镇中心 ;公园北路——次中心 ;象山路——高档场所聚集街 ;中圣街 ;城区中心商圈仅能最高满足25万生活需求 江浦目前75万人口（增长中……）2010年将达到100多万，他们的生活何去何从 ;“江浦新外滩” 横 空 出 世;本项目 第二个发力点;浦珠北路;金宝家俱城;浦珠路中段 （顶山板块） ;（1）商业基本属于顶山服装城 （2）目前租金价格在1-1.5元/平米/天 （3）商业门面相对紧俏 （4）整体呈现脏、乱、差的局面;龙华板块（本项目隶属商圈） 专业市场、高档休闲娱乐初露端倪 ;经济开发区;现 状;龙华版块代表性商业 ;经营状况：现已进驻28家商户，90%的商户为桥北金宝家具市场的搬迁户，由于价格较低，珠江镇附近没有大规模中低档的家具市场，故吸引了一大批桥北、珠江镇甚至南京市的低端客群。 宣传途径：单页、公交站台、市场招商 综合评价：市场内部环境较差，基本无装修，产品品种单一、档次较低，价格优势有固定的消费客群。 ;（2）龙华大酒店 龙华大酒店客房标准：四星级酒店 ; ; 本项目 第三个发力点;江北——苏徽两省交界之处;宁合高速：连接南京、巢湖、合肥的交通枢纽 过江隧道纬七路-工业大学-珠江镇-乌江-桥林-和县-巢湖-芜湖-合肥一线让江浦成为安徽人在南京的据点。 对此部分人而言： 红凯商业广场是他们的“生意平台、生活平台” ; 面对多重市场、多类客群 我们应当如何科学合理的定位？;功能定位初步建议;1、精品生活街区 ;2、时尚文化街区 ;3、休闲娱乐街区 ;4、大众生活街区 ;;5、魅力动感街区;6、高档商务街区 ;产品定位及规划建议 ;产品规划布局建议 ;产品建议考虑重大利益点;快捷酒店增加人气，满足商圈内中低档酒店市场需求，未来更可作为产权式酒店对外出售。;各物业合理配比 ;项目总收益预测 ; 商业部分 ;（一）租金反推法预测售价 市场比较法进行商业租金测算 一般商业项目可参照以下因素进行定价： 项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等） 项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等） 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等） 项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是创新商圈等） 项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等） ;1、商业样本选取 澳林商业广场 ;顶山板块 ;金浦商业步行街 ;2、比较分析 与澳林商业广场对比结论;与顶山服装城对比结论 ;与珠江镇对比结论（详见P1-P2珠江