某地产项目定位报告.ppt

2012年06月;第三部分 客户分析;第一部分 项目理解;从四大新城的规划特征看，城南高新区被定位为南部科技商务城，是未来城市的行政中心、办公中心、居住中心以及文化中心，丰富和强大的产业，支撑了区域作为城市中心的经济地位。;城南发展迅速，起点高而且质量高，城南发展日趋成熟，逐步成为城市新中心。;项目所属天府新城—大源组团，“四纵二横”构建完善的区域交通体系。;项目临近元华路，现区域未成熟，交通不便；规划较好、起点高，未来两年内交通顺畅。;高新国际文化艺术中心;第一部分：???目理解;第一部分 项目理解小结;第二部分 市场分析;M1 与 M2 的差距缩小，显示流动性较为充裕，且更多进入实体经济。因此降息的必要性降低，近期并无必要出台额外刺激政策； 结合目前逐步企稳的走势来看，决策者考虑到经济反弹的基础未必稳固，短期内亦不大可能出台针对信贷和流动性的调控措施：因此将进入政策“真空期”； 2009年上半年央行放贷超过6万亿元，是建国以来新增贷款最多的一年。这些新释放的流动性如水般漫过资本市场，推高了股价，挽救了楼市，但是也反复地强化了投资者的通胀预期； 上半年，中长期来看，全球宽松货币政策和高债务将抬高未通胀压力，推升大宗商品和资源价格，目前现金过剩难为王，债券已过顶部，资产价格和资源更具吸引力； 年底，温总理定调明年经济格调：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。二手房交易免税时间由两年调整回五年。; 邵阳市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。 经济持续稳定增长，2008年国内生产总值达3901亿元人民币，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。 2008年人均GDP接近4000美元。按照国际惯例，正是经济快速增长和城市快速城市化的阶段。 邵阳经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均GDP水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心。;邵阳是西南地区科技、商贸、金融中心和交通枢纽，在西部地区已具有明显的比较优势;邵阳GDP增速近四年保持在15%以上，刺激了住宅投资增长，为房地产业发展带来了巨大商机。 2008年受到地震以及全球金融危机的影响，邵阳市GDP增量大幅度减小，2009年国家财政、货币政策的支持下，经济总量得以发展提升，前三季度全国国内生产总值217817亿元，按可比价格计算同比增7.7%，其中第三季度增长8.9%。 邵阳市主要以第二产业、第三产业为主，2009年上半年第二产业增加值达到950.6亿元，同比上年增长17.4%。第三产业增加值887亿元，同比增长12.5% 。三产结构0.058：0.49：0.45。其中工业经济稳步增长，服务业加速发展。;拉动—平抑;第二部分：市场分析;第二部分：市场分析;老城南板块 传统核心高尚居住区;城南是品牌开发商云集之地，并随着其外向发展，再次汇聚天府新城。;区 域 竟 盘 供 需 分 析 ;第二部分：市场分析;目前区域在售项目在售存量共4089套，按照近期去化速度计算，剩余已推未售物业去化周期在6月左右。09年12月-10年3月，市场竞争主要来自各项目已推库存的去化压力。;区域在售项目多为市场一线品牌，下阶段在售项目的整盘存量共9835套，存量较大，根据整盘去化数据计算，剩余去化周期共17.5个月。现期市场较高强度竞争至少将延续至2011年3月。;;依据对城南的认知分析，面对新城南逐渐崛起和竞争的不断加剧，有必要对新城南区域的竞争格局做一个新的划分和认知;大源组团畅销户型集中于110-150㎡套三，总价约在80-120万之间。;2010年片区内将是80-90㎡为主力的中小面积段产品集中推售期，在售项目开发存量达40-50万方左右，竞争激烈；而大面积产品竞争相对缓和。;复地地块 规模95.8亩 容积率3.6 总建面23万方;3环-绕城：;;;该项目带6000元精装，在广州誉峰基础上，升级打造出顶级豪宅体系，是未来邵阳最具代表性高端豪宅项目之一；首期推出180套，成交160套，项目取得较大成功。;D ;麓山国际 麓山国际09年货量充足，销售额占邵阳前三位，别墅等高端产品价格较高，在城南需求较旺盛。;第三部分 市场分析小结;第三部分 客户分析;中海兰庭;第三部分：客户分析;第三部分：客户分析;;我们通过网络对中海兰庭的10组客户进行深入访谈发现：兰庭的客户，他们追求品质、安全、服务及信赖感的生活体验，愿意为品质生活进行消费；但同时他们也在价格敏感型和传统理性型之间，除了在追求以上之外，还对性价比和全面成本较为关注，他们不会过度节俭，但其消费溢价空间有限，不会因为一味追求档次而过度消费。;凤凰城典型客户描述：;综合对中海兰庭和华润凤凰城两个项目客户的价值观分析，找寻影响