物业经理部门主管如何有效执行日常管理工作.pptxVIP

物业经理/部门主管 如何有效执行日常管理工作物业管理的宗旨：提高物业价值，保持良好的维修和保养，而不会因日久失修残破，提高物业投资的延续性和其使用价值。建立有效率的管理，尽量降低成本。提供不间断的优质服务及管理。保持与业主、住户、发展商、管委会、客户及政府机构的良好关系和沟通。 物业管理处的部门划分 物业经理/主管 行政人事部 财务部 物业部 保安部 工程部 商场部 住宅部 会所部 清洁部 绿化部物业部的工作内容清洁 合同、范围、标准、计划、人员/物品配置、预算、执行、监督、结果 注意： 物品控制、地漏、石材养护、外墙、 灭虫绿化 注意：原定品种及摆放品种、安置水.电源保险 为什么需保险？ 注意：险种 条款厘定管理费收取 规定、流程、追缴、诉讼业主 收楼、整改、移交、二次装修、入住/出租接待工作 通知/通告、收发信报、问讯、有偿服务(清单)、单元/公共维修、 加时空调（办公楼/商场） *投诉处理投诉处理技巧对待住户投诉应持的基本态度 作为改进管理与服务的机会 处理投诉的基本原则 真心诚意地帮助住解决问题 赢得信任 绝不与住户争辩 不损害管理处的利益投诉 的类型对设备的投诉对服务态度和服务质量的投诉 优质服务=服务规程+应变 服务问卷调查表处理住户投诉的程序认真听取意见(提问)保持冷静表示同情和给予关心不转移目标记录要点把将要采取的措施告诉住户并征得他的同意把解决问题所需要的时间告知住户(不切实际的许诺)。 采取行动，解决问题回访住户记录存档(案例教育、培训 )短期/应急/外判合同 赔偿责任 付款方式节能 电、空调、电梯、泛光照明广告 规划\设计、保险、维修日常巡视（夜间）* 清洁 安全 消防 岗位及业户行为一、外围设施? 1．出入大门及天棚??2．外围走道台阶及围墙??3．外墙（玻璃、大理石、面砖）?? 4．花颤及栏杆?? 5．消火栓及接合器?? 6．外围车道标志?7．外围照明（泛光照明）?? 8．水池/鱼池水质?? 9．喷水池及水池照明?? 10．室外监控摄像机?? 11．室外红外线报警装置?? 12．游泳池水质及水处理设备? 二、室内公共区域1．大堂出入门?2．大堂地台、墙面、天花装饰?3．大堂照明、开关、插座?4．大堂空调及风口?5．大堂烟感及喷淋?6．楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙）?7．公共卫生间设施?8．公共走道/消防通道照明、插座?9．防火门及关闭器?10．公共走道烟感及喷?11．公共走道风口及排烟阀?12.楼层配电室13.电梯及自动扶梯14.消火栓装置15.楼层减压阀16.各种外露管道17.应急广播喇叭18.消防报警装置（破玻璃、警铃）19.楼层弱电室20.楼层水表房21.巡更装置22.楼层新风机房三、屋面设施（包括裙房）1．屋顶防水层?2．屋顶女儿墙与栏杆?3．避雷带与障疑灯?4．卫星天线装置?5．屋顶送、排风机?6．屋顶水箱?7．冷却塔?8．擦窗机?四、地下停车场1．停车场出入杆2．停车场收费装置3．停车场道路标志4．停车场监控摄像机5．防火卷帘门6．送/排烟风机7．温感、烟感及喷淋8．各种管道、风管及支架9．停车场天花、地面与墙面10．地下水箱（池）11．集水井与潜水泵五、设备与机房1．双配电房?2．高低压配电柜?3．变压器?4．操作电源装置（直流屏）?5．模拟屏?6．应急发电机房?7．发电机组?8．日用油箱及供油管?9．蓄电池?10．控制屏?11．空调机房12．空调主机13．冷冻泵与冷却泵14．锅炉房15．锅炉16．热交换器17．水泵房18．水泵与稳压泵19．污水处理机房20．湿式报警装置21．气体报警装置22．消防监控控制室23．消防报警主机24．应急忙广播设备25．安保监控主机26．监视器与录像机27．红外监视器28．楼宇自控主机29．电话机房30．电梯机房六、工作日志1．工程部值班巡视记录2．双配电室值班巡视记录3．空调主机房值班巡视记录4．锅炉房值班记录5．污水处理值班巡视记录6．水泵房值班巡视记录7．消防泵房值班巡视记录8．楼宇自控值班巡视记录9．承包商维修记录10．维修保养记录消防安全巡查 防火门被拆除或损毁、门铰损坏或镶 嵌玻璃破损.防火门遭楔开或没有关闭妥当。闸门外围、堵塞出口通道。 公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。通往天台的门遭锁上,而无应急开启措施. 在楼梯围墙开设通道、安装抽气扇、空调机、门或窗。 出口通道有违例搭建，如壁柜、架子或储物架。出口通道堆积垃圾、弃置家具或其他障碍物。 公用地方的门/闸装有门锁，如不使用钥匙，便无法从内开启。出口标志损毁或缺乏照明。 装于墙内的减火器被损坏或移走。 手控火警警报装置遭其他物件堵塞或遭破坏 喉辘及消防栓遭阻塞或遭破坏。 大厦的消防入水口遭物料阻塞。