海口恒福商业广场营销策划简案.pptx

海口恒福商业广场营销策划简案 目 录 海口概况 海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式 地理位置： 地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便海口市概况 海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人 海口市商业市场分析海口市商业市场分析——现状传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多 海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题 过度迷信售后返租经营模式未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究 将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析——发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场 海口市商业调查海口市商业调查——明珠广场联营方式 位置定位经营面积两押一缴等海秀东路 万福隆超市 百货 专卖店 KTV 创新书店 10万m2 （7万营业）现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段 卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到 楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070海口市商业调查——南亚广场联营方式 位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处 大型购物、家乐福、专卖店 5万m2 （7万营业）现状 营状况家乐良好 ，百货一般 相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高 。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160 280____50 ____海口市商业调查——宜欣购物公园联营方式 位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处 大型购物中心 百货 超市 专卖店 9万m2现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。 楼层 负一一层二层三层四层五层六层租金/m2——260200160805020海甸岛区域分析基本介绍功能定位及规划区域项目分析区域商业项目状况海甸岛区域分析——基本介绍地理 北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口 5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上 经济 是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通 19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸岛区域分析——定位及规划重大项目定位规划突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地 白沙门公园美丽沙开发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪 教育居住综合片区海甸岛区域分析——海甸岛十一五规划海甸岛区域分析—部分区域商业项目状况项目名称地址楼层面积 租价 售价空置率 蓝海银座 和平大道28号 一2191.46 48不售100.00%二2831.52 30 不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租1180000%二层4500 不租6000 100.00%三层4500不租4700-5300 100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.46 48不售100.00 %二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心 海甸二东路一号 一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸岛区域