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天安地产项目选择程序完 整版 In management, in order to make all the staff know what to do and what not to do, theirresponsibilities are of great significanee to the work of the whole enterprise, so as to mobilizethe enthusiasm of the staff and become the driving force of enterprise product!on. ［适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景］ 编 写: 审 核: 时 间: 部 门: 天安地产项目选择程屋完整版 下载说明：本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该 做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用， 从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。可 直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 安永地产项目选择程序 1•项目选择的内容 项目选择是对房地产开发项目就其开 发价值进行筛选、谈判、论证和选定,是 房地产开发投资 成败的关键。项目选择可 分为六个阶段?寻找投资项目T筛选投资项 目—初步可行性硏究一项目投资谈判-详 细可行性硏究-总体决策。 2.项目选择的程序 投资项目寻找,即看地或选 址常用方法：在房地产管理部门寻找其 准备推出的出让地块；在有关新闻媒体上 刊登广告,寻找合作地块和转让地块;在 有关咨询、中介机构寻找项目；直接寻找 拥有土地使用权的单位。 投资项目精选,开发商组织其内部的 房地产专家就该地块拟建筑物业的市场现 状和前景,受欢 迎的平面布置和设计及功 能配置、成功的租售方法等进行硏讨,也 可通过专家系统用电脑初步判定出若干个 具有初步可行性硏究价值的项目。 初步可行性硏究,在规划参数尚未获 得政府批准的前提条件下,由专业职能部 门按照项目所在地区和市场一般条件以及 常规性规划指标和项目的特点,就其投资 效果和可能出现的经济技术问题进行硏究 编制初步可行性硏究报告。 项目谈判,在完成初步可行性硏究 后，对于若干认为有潜在开发价值的项目 与土地提供方或合作方就相应的条件和价 值等因素进行谈判,以便取得更利于自身 的条件。 取得使用权的方式不同,谈判重点和 策略也不同：对于通过出让使用权的土 地,其规划参数有政府的城市规划主管部 门确定；项目谈判只能在不影响城市总体 规划的范围内进行,如调整用地性质、增 加地块容积率、提咼建筑咼度、夕卜形设计 等；对于采取多家联合开发的项目，它是 由一方提供土地,另一方或几方提供开发 资金,合作开发房地产后各方按比例分配 盈亏或房地产。开发商在与土地提供者就 拟开发物业的性质、基地及房屋平面设 计、夕卜形、补偿费及盈亏分配等方面进行 全面的谈判,余地较大；对于采用征地方 式取得使用权的项目,其谈判重点集中在 征地的各类补偿费和吸劳、养老及拆迁安 置等费用上。 详细可行性硏究,委托具有专业资格 的专业硏究或评估咨询机构来完成,其要 求比较严格,如 对研究人员的构成有一定 要求、报告的制作有一定的格式等。专业 硏究或评估咨询机构对其所完成的报告承 担相应的法律责任。正式的详细可行性硏 究报告也可由公司的专业部门来完成。 公司总体决策,专业机构或部门完成 的可行性硏究报告只立足于该项目,公司 还必须从其总体的投资组合、资本结构及 发展战略等方面来考虑是否投资该项目O —个房地产项目最终选定的 决策权在公 司,服从于公司的总体发展战略和投资方 针。 附：申领建设用地规划许可证操作程 序： 建设单位填报建设用地规划许可证申 请表,并附送有关图纸文件 住宅、环保、消防、卫生、防疫、绿 化、交通等管理部门意见 规划管理部门受理后法定工作日40天 内核发建设用地规划许可证 申领建设工程规划许可程序： 需改变土地使用性质或征用划拨土地 或有偿使用土地的建设工程 本处可输入公司或团队名字 THIS TEMPLATE IS DESIGNED BY FOONSHION