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大足县国家税务局2010年税收专项检查自查辅导 大足县国家税务局税政科 2010.04 2010年税收专项检查自查辅导 房地产企业状况： 房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，2007、2008、2009、2010年房地产业均被国家税务总局列为税务稽查重点行业。 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。 在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等环节涉及的税种多达12个。 从近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，大部分企业的会计核算失真，且有涉税环节复杂化、涉税数额增大化的趋势。 2010年税收专项检查自查辅导 收入： 房地产企业收入的概念和结转收入的时间在“税法”上和“会计”上是不同的。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入： 　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 　　4.采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。 2010年税收专项检查自查辅导 除总局规定的自查项目外，主要对以下项目进行自查： 1.有无利用流动作业来隐匿收入和利润。房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，有没有把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，导致账面亏损； 2.有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等未按规定计收入或长期挂往来账户； 3.有无将包销代销商品房等手续费支出直接抵减销售款收入； 4.有无将预收的售房款收入存放于企业之外的其他账户上，或将其长期挂在往来账上不结转收入； 5.有无减少合同金额，不按规定向购房人开具发票，通过少开具金额隐瞒收入；有无用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或少计收入； 2010年税收专项检查自查辅导 6.有无将部分收入混入其他往来账户偷逃税款；有无将收取的价外费用，有无将代收的水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，转移到物业公司收取并向业主开具发票。 7.有无不及时结转自用房、出租房开发成本，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有无未按规定核算出租房出租收入，有无将出租房、动迁周转房销售后未按规定计收入或直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修复费，拆迁补助直接冲减房价等。 2010年税收专项检查自查辅导 房地产企业准予扣除的项目：包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。 1.是否按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限； 2.是否按规定对支付的属于多个成本核算对象的开发费用进行合理分配； 3.有无通过虚列建安项目、虚列所得税税前扣除额、动迁支出、工资、办公费等支出项目虚增建安成本，如编制虚假的建筑合同，填开虚高的建筑发票等； 4.有无将限额扣除项目挤入开发间接费或开发成本里扣除； 5.有无将建筑商的费用支出记入本企业账导致重复记账； 6.有无未按规定取得和使用发票的情况； 7.有无其他违反现行税收规定的情况。 2010年税收专项检查自查辅导 增值税的自查 增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售，以及进口货物金额计算税款，并实行税款抵扣制度的一种流转税。增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税，所以叫做“增值”税。现行的增值税法已经作了重大变革，更趋于公平和规范，体现的是一种主体税制与市场机制相协调的原则。 2010年税收专项检查自查辅导 销项税额的自查 销项税额指纳税人销售货物或应税劳务，就销售额依照规定的税率计算所销货物或应税劳务的税额。销项税额