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— PAGE \* Arabic 1 — (演讲)房地产企业应加强资本运作能力 赢得发展优势 房地产企业应加强资本运作能力赢得发展优势  四川骏东房地产开发公司陈历刚肖小刚  尊敬的张县长、张局长、各位评委及同仁朋友们下午好。今天我代表四川骏东房产演讲的题目是“房地产企业应加强资本运作能力赢得发展优势”，下面我就谈谈我个人一些不成熟的观点与理解，敬请在座各位指教批评。  我国房地产业经过二十余年的发展，如今在国家一系列新政的调控下，未来还将面临着较多的变革。在此关键时期，平昌县规划和建设局召开这样的演讲会，我想目的就是给开发、建设企业一个相互交流学习的机会，让我们企业重新审视自我，找准强化自我的方向和时机，谋求可持续发展。  如何谋求可持续性发展。首先我们要明白房地产行业的特点。房地产投资不同于其他投资，具有其固有的特性：  一是资金巨额性。房地产业是一个资金密集型行业，从购置土地到建造，少则数十万元，多则数千万元，甚至数亿元，往往使很多投资者望而却步。  二是投资回收期长。房地产投资要经过投资前期、投资实施期、项目营销三个阶段，一般少则一两年，多则数年至十几年。房地产投资回收期一般需要几年甚至更长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险。  三是流动性差。房地产是一种非流动资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售已投资房地产项目抽回资金需要较长时间。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者遭受巨大经济损失。  四是金融作用强。巨额的投资，使房地产投资者在很大程度上依赖  于金融部门的支持。房地产商品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房地产经济可持续发展的关键。  五是抵御通货膨胀能力强。房地产具有价值增值特点，使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。  六是受政策影响性大。政府为调控房地产市场出台了很多政策，如土地供给政策、住房改革政策、金融政策、财政税收政策等，必然影响房地产投资。  七是影响房地产投资风险的多样性。由于房地产具有不可移动性、商品之间的相关性以及房地产投资巨大、回收期长，使得来自各方面的因素变化都可能影响房地产投资。  纵观以上房地产投资的七个固有特性，或直接或间接的都与资金的巨量需求属性发生着联系。资金是房地产开发行业最重要的关键资源，它的重要性是所有业内人士所共知的，虽然它也是有价值的，却不是稀缺的、不可替代的和不可模仿的，所以不能认为它是企业的核心竞争力。然而，资金的运作能力却可以形成企业的核心竞争力。也许在房地产市场还处于卖方市场的时候，这一能力所带来的竞争优势还没有被充分体现出来，但随着市场和各方面环境的变化，它已经成为房地产行业价值链上最增值的一环。  大家都知道，以前的房地产企业，由于国家的鼓励性政策，企业很容易就能在银行贷到大量的资金。而为了获取土地，企业只要跟政府搞好关系就能以低成本拿到土地。宽松的政策下，一方面带来了房地产业的迅猛发展，另一方面也导致了房地产企业的良莠不齐。很多企业就是靠着关系拿地，银行贷款来搞房地产开发，获得了丰厚的收益。但是，近年来由于房地产市场宏观调控政策频出，国际地产环境也在对中国房地产市场加大影响，我国房地产企业的生存环境正在发生深刻的变化，关系地产年代已经一去不复返了。开放的市场竞争需要企业苦练内功，以核心竞争能力制胜。在当前环境下，根据核心竞争力管理理论，在竞  争环境发生变化时，企业需要重新审视资源和能力，以创造、把握机会和抵御威胁。所以，我们有必要重新评价目前的竞争环境，以利于企业找到提升自我的机会和途径，更好的参与竞争。  目前的竞争环境是个什么状况，我们可以概括为5个方面，第一方面：供方讨价还价能力。由于国家政策的宏观调控，资金上限定企业必须具有35%以上的自有资金才能给予银行贷款。我国房地产开发企业自有资金一般在5%～15%，所以在自有资金不足的情况下，只靠银行贷款搞投资开发已很困难。另外，土地的供应通过公开市场招拍挂，也需要企业具有大量资金购买土地。因此，政府的强硬政策让几乎所有的房地产开发企业目前都面临着资金的巨大压力。资金已成为各地产企业的瓶颈。谁拥有好的融资渠道，获得巨大的资金支持，谁就能在行业中脱颖而出。  第二方面：买方讨价还价能力。随着我国房地产业的飞速发展，房地产市场已由卖方市场转变为了买方市场。由于房地产的高价值性，消费者买房都非常慎重。  第三方面：替代品的威胁。房地产产品的异质性决定了替代品的多样性，开发商只有开发出适合消费者需求的产品才有市场，只有赢得市场的企业才能赢得生存和发展。  第四方面：潜在竞争者的威胁。业界对资金的