土地资产证券化产品设计与风险预防.docVIP

土地资产证券化产品设计与风险预防 1土地资产证券化界定及基本流程 土地资产证券化有两层含义：一是指土地融资证券化，即资金需求者通过在金融市场上发行股票、债券等方式直接从资金盈余者那里获得资金的一种融资方式，是一种增量资产的证券化，也被称为“一级证券化”。二是指土地资产证券化，即将缺乏流动性但具有未来现金流收益的土地资产集中起来，通过一定的结构安排，从而转换成在金融市场上流通的证券，这种证券化是在已有的信用关系基础上发展起来的，是一种存量资产证券化，又被称为“二级证券化”。广义的土地资产证券化既包括土地融资证券化，也包括土地资产证券化。狭义的土地资产证券化仅指土地资产证券化。而狭义的土地资产证券化又可以分为以土地贷款和土地项目贷款为抵押的证券化和以土地收益为抵押的证券化。前者融资的主体是金融机构，后者融资的主题是土地所有者和土地运营机构。由于本文重在研究作为土地最后所有者的政府融资问题，所以采用狭义土地资产证券化的后一个含义。本文在借鉴日本经济学家野口悠纪雄关于“土地证券化就是把土地(或者对土地的出租)能够得到的收益，作为担保(抵押品)发行证券，然后把这些证券卖掉”定义的基础上，把土地资产证券化定义为“土地资产证券化是以土地收益作为担保，一般有发起人、特殊目的的机构(SPV)、银行或其他服务机构、信用增级机构、信用评级机构、托管人、投资者等参与的，旨在将缺乏流动