物业前期介入-精品课件 .pptxVIP

第六章 物业管理的前期介入;第一节 物业管理前期介入概述;一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）;;前期介入的主要目的 ;二、物业管理前期介入的必要性-意义;三、物业管理前期介入的内容;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 12, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:30:1300:30:1300:307/12/2021 12:30:13 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2100:30:1300:30Jul-2112-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:30:1300:30:1300:30Monday, July 12, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2100:30:1300:30:13July 12, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。12 七月 202112:30:13 上午00:30:13七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2112:30 上午七月-2100:30July 12, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/12 0:30:1300:30:1312 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。12:30:13 上午12:30 上午00:30:13七月-21 ;（五）参与施工与设计1、?从用户角度审查建筑物的设计图样2、?从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、?在施工现场做好记录4、?提供改良意见5、?检查施工进度6、?参与工程验收 （六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、?筹建业主管委会2、?草拟规章制度3、?设置物业辖区的组织机构4、?培训上岗;;四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与;;五、?物业管理前期介入中遇到的几个实际问题;也有认为，前期介入的方式为： 早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。 中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。 晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。;（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1、?前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）?前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2）?使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助发展商销售。2、?管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、?政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。;（三）设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办？不采纳理由：（1）不符合设计规范（2）增加设计难度（3）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：（1）?对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计。（2）?说服发展商，多为以后着想。（3）?一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。;与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 ;第二节 物业管理的招标与投标;一、物业管理招标的必要性;二、招标的类型、原则、程序;（二）招标的原则——公平、公正、 公开、合理;（三）物业管理的招标程序;;（四）物业管理招标的特点;三、物业管理招标文件的内容;③要有“不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标文件中，按照国际惯例，均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价，这势必会造成日后管理不到位，或者赔本破产无法继续履行合同的局面； ④递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有：投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件； ⑤开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化，使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。 ;（2）关于投标的主要要求 ①出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前，必须先要签署履约保证书，缴纳履约保证金，用以确保