XXXX年房地产市场走势预测XXXX0116.pptx

2013年房地产市场走势;;政策市场解读;货币政策——通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续;货币政策体现中国的经济周期;从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制;PMI持续走低显示中国经济增速将放缓，但未来不会出现滞胀;新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令;;限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市;供销差与价格走势高度一致，预计12年一季度 价格面临较大的下行压力;限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题;房地产行业相关收入占地方政府收入的50%- 70%，当前形势下地方政府财政不足更加突出;中小企业倒闭潮？经营环境恶化，成本攀升和 信贷收紧已导致局部地区中小企业停产及破产;民间借贷危机？信贷收紧/民间借贷泛滥，资金 链断裂将引发巨大的金融和严重的社会问题; 此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。 因而，预计未来政府政策执行逻辑是：一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方面，持续加强限价政策的执行力度。;中国宏观金融政策走向 （来源巴曙松讲义）;1.1 美债评级下调是风险性危机;1.1美债评级下调是风险性危机;1.1美债评级下调是风险性危机;1.2美国经济是否会“二次探底”？;1.2美国经济是否会“二次探底”？;1.3美国是否会陷入“失去的十年”？;2.1欧债风险向核心国扩散;2.2债务危机可以“自我实现”;2.3欧元区问题是“短板现象”;2.4债务重组的可能性或引发新的动荡;2.4欧债危机的两种潜在走向;2.4 欧债危机的两种潜在走向;2.5 下一阶段需要关注的重点;3.1全球经济“二次探底”的形态;3.1全球经济“二次探底”的形态;3.1全球经济“二次探底”的形态;3.1全球经济“二次探底”的形态;4.1中国的外部环境—今天已有不同;4.1中国的外部环境—今天已有不同;4.1中国的外部环境—今天已有不同;4.2中国的政策应对—政策应???侧重;4.2中国的政策应对—政策应有侧重;4.2中国的政策应对—适度降低增长目标;4.2中国的政策应对—货币政策需要拓展新空间;4.3 中国的政策应对--货币政策应防超调 ;08年超调案例：对比2006—2008年的这轮政策紧缩周期，一共上调了19次存款准备金率，计1000个基点至17.5%；共加息7次，计189个基点，使一年期存款利率达到4.41%。 进一步的观察发现，最后一次加息时点是2007年12月底，这时距离CPI见顶回落的时点为三个月，而CPI在3月份见顶回落之后，央行仍在4到6月保持了每月提存款准备金率一次的紧缩力度，而在最后一次即6月提高存款准备金率时，GDP已经连续回落了5个季度，直到2008年三季度，政策紧缩效应的集中释放叠加于金融危机的外生冲击，宏观经济出现 “超调”。 ;经济大家对经济问题分析;（2011.08.30）北京要考虑放弃以货币政策调控经济;（2011.03.01）泡沫的阐释：评中国的楼市与北京的对策;这些年新兴的泡沫理论必定连带着货币问题，尤其是货币政策带来的借贷膨胀。从观察上看，这关系是对的，尤其是货币的借贷膨胀对经济的影响不是局部而是全部，楼价的泡沫出现只是首当其冲的悲剧。经验的规律说楼价的急升与泡沫性地暴跌，跟借贷膨胀有肯定的关系，但不是说经济学者有可靠的泡沫理论。把市场暴跌作为泡沫看，到今天经济学者还是事后孔明，什么理论云云有点搞笑。 因为货币借贷膨胀得厉害而出现的市场「泡沫」对经济整体可以有广泛的不良影响，但这不是几百年前荷兰出现的郁金香危机那种泡沫。借贷膨胀导致的楼价急升及暴跌，到今天经济学者只知其然而不知其所以然。规律是这种泡沫一定先有借贷膨胀，但借贷膨胀不一定带来市场暴跌的泡沫。另一个规律，是楼市或资产之价泡沫性的下跌，导致经济整体下跌后难以复苏，主要是因为有利益团体的左右，难以调整。 美国二○○八年（其实较早）出现的金融危机是另一个借贷泡沫的例子。那里的政府希望居者有其屋，联储局鼓励低息借贷，格林斯潘说中国货进口相宜，稳定着美国物价。不到十年美国的总借贷额上升了约三倍。格老可没有想到，通过金融工具衍生出来的是毒资产。二○一一年初某估计说，美国的总财富下降了约百分之三十，楼价平均下跌了约一半。调校的困难又是利益团体的阻力：退休的反对通胀，工会对工资不让步，政府员工对工资不让步，「环保」法例也不让步。;上海等热门城市跟着的发展，是八年间楼价上升了约六倍！会带来泡沫吗？很难说。 最近一年多，内地的楼价上升强劲。不是事后孔明：二○○九年三月二十日