关联交易研究策划报告.pptxVIP

1.关联交易释义 2.关联交易政策和类型 3.标杆企业关联交易模式 4.关联交易综述 5.公司关联交易现状 6.公司关联交易解决方案关联交易的背景说明Background of Related Transaction关联交易释义:指在关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不论是否收取价款关联方包括关联企业和关联人，双方存在控制关系和重大影响关系是集团企业用于解决自身发展和资金收益的一种操作模式*关联企业：任何两个以上独立存在而相互间具有业务关系或投资关系之一的企业体*关 联 人：与企业有特定关系的自然人（如董事、经理等）交易形式：1、代理6、购买或销售商品11、研究与开发项目的转移2、租赁7、管理方面的合同12、关联双方共同投资3、担保8、提供或接受劳务13、购买或销售除商品以外的其他资产4、赠与9、许可协议14、提供资金(包括以现金或实物形式)5、债务重组10、非货币性交易15、交易所认为应当属于关联交易的其他事项Continued on slide 15BEA Confidential. | 1.关联交易释义 2.关联交易政策和类型 3.标杆企业关联交易模式 4.关联交易综述 5.公司关联交易现状 6.公司关联交易解决方案上市企业关联交易规定及房地产行业关联交易的表现形式Rules and Manifestation of Related Transaction有关上市企业关联交易规定2001年12月财政部发布了《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》对上市公司关联交易进行规范。2011年证监会发布严格审核上市公司的关联交易，严格打击非法关联交易；对关联交易额度进行控制和关联交易非关联化企业行为。地产企业的关联交易主要类型物业管理服务持有物业的中介、代理、租赁经营性物业的运营顾问管理持有物业成为地产企业关联交易的主导开发项目总数不断增加，开发规模越来越大；住宅地产的宏观调控让企业不断增持优质的商业地产资源；BEA Confidential. | 1.关联交易释义 2.关联交易政策和类型 3.标杆企业关联交易模式 4.关联交易综述 5.公司关联交易现状 6.公司关联交易解决方案房地产标杆企业持有物业规模和关联交易模式The Scale of Holds Title to Property of Special Estate Company地产公司持有物业面积持有物业构成持有方运营方关联交易903万城市综合体万达物业万达商管内部关联200万社区+区域商业万科物业万科商管内部关联44万社区+城市综合体龙湖物业龙湖商管内部关联574万城市综合体凯德基金REITS凯德项目管理非关联66万 区域+城市综合体世茂物业世茂商管内部关联8万社区综合体当代节能第一资产——BEA Confidential. | 1.万达地产持有物业关联交易的模式The Model of Wanda Commercial Estate Company以售代租，全部持有零资产万达商业地产经历了四个阶段，最终确定了“以租代售”的模式。先行将 “土地投资”和“商业投资”进行资产拆分，土地投资部分以销售住宅的方法收回成本和银行利息；商业开发部分转化为“经营投资”，资产净值为“0”。2011年万达商业地产公司收入953亿元，其中现金回款814亿元。租金收益34.6亿元；BEA Confidential. | 订单式地产：一块牌子，两个团队，内部协作前期，品牌商家与万达商管签订战略合作协议，确定城市选择、租金和优惠条件；前期，通过主力店技术对接，共同参与项目规划设计。每年万达有数十个项目投建招商，万达以平均租金模式实现一对多招商；招商期，万达商管招商团队在项目竣工前与商家签订合同，物业收取租金，实现先租后建2009年5月万达商业地产开始分拆上市，但因中国房地产宏观调控政策，到目前为止未能通过上市审查。万达商管战略合同万达商地万达物业经营合同战略合作共同参与订单式地产的四大法宝先租后建平均租金BEA Confidential. | 全产业链的商业物业开发经营模式BEA Confidential. | 销售收回前期投资万达公寓开发流程万达广场投资30%?资产切割，隔断关联集团战略规划部万达商业投资70%商地公司商业0资产移交商管公司战略地图万达商管决策立项?组织结构上避免外部关联商地本部物业持有经营管理万达物业万达商管指标评估商管公司租金收益?关联交易解除调研预测选取项目招商策划发展部商业地产研究院?运营管理BEA Confidential. | 万达模式的优势通过战略合约机制，确定了“资本融资用于土地购置和以住宅地产销售偿还资本融资” 的退出机制；万达地产开发和持有商业“0”资产，并负责该资产的运营和收益；关联交易内部化，合理规避了