世联深圳中海大山地豪宅营销策略方案X年103PPT.pptx

谨呈：中海地产中海大山地2008年营销策略总纲世联地产2008年1月18日写在前面……２００８大山地项目面临怎样的目标和挑战２００８目标全年实现总销售额 8到10个亿长期目标目 标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销项目背景北区1044套高层项目总指标总用地面积：174998.4m2总建筑面积：237938.27m2容积率：1.2总户数：1762停车位：1214北区指标用地：８万建面：14万容积率：1.55总户数：1193停车位：728复式160套，余20套；多层140套，余3套；公寓72套10套双拼别墅在建北区139套联排别墅别墅余159套现楼南区197套别墅销售现状叠加：售21套，剩51套复式：剩20套多层：剩3套山地联排：售12套,剩12套平地联排：售5套,剩49套西区联排：43套,未推销售现状前期销售中300-400万的叠加单位、600万的山体联排消化较快，平地联排相对滞销。后续主力销售产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。　　类型面积单套总价(万元)均价(万元)总套数可售套数1期 叠加别墅150.36-159.41324-486261797250平地联排中间户 159.14-237614-1028408334944平地联排端户232-2401064体联排别墅 192.04-195.81580-705314862411双拼/水屋244.441512-226369557552期联排别墅180.74-202.94468-528260004343合计－－350001971593期联排别墅232-282750-90032000139139双拼别墅3502000600001010４期高层70-9084-108850010441044　　合计　－　－　标分解现状：南区别墅已推东区154套，销售42套，还余112套；西区43套尚未推出；　北区别墅149套预计８月可以达到预售条件，高层预计10月可以达到预售条件．2008年，是大山地的别墅年　可售套数存量面积单价存量金额销售率销售套数预计销售金额 叠加5079432100016680300090%45150122700平地联排4995472900027686300075%37 207647250山地联排112138260005558800090%10区别墅4378632500019657500080%34 157260000北区别墅1393364730000100941000018%25 181693800北区高层104486683850073680550035%365 257881925合计133614782116520.3 244204450039%516 1004634875注：尚未发售单位按预估价格计算从2008年3月－2008年12月，共计10个月时间，需要消化151套别墅，主力产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。平均每个月销售15套，每周销售4套，大大超过07年年末各别墅项目的销售速度。第一部分:大势研判9月28日，第二套住房首付40%政策2007年房地产市场——深圳市场反应两个极端：“9.28政策”前后交易量呈现冰火两重天，9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，较之前成交量下降59%。三个阶段 :2007年，6月、9月均是成交量的两个标志性高点，在随之而来的政策打压下交易量出现下滑，同时将交易量走势划分为三个自然区间,成交量分三个阶段跌到谷底，下降幅度分别为28.0%、42.6%。7月直接针对外资的“限外令”出台9月28日第二套房贷款首付四成政策出台2007年房地产市场——深圳市场反应投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。新政前入市楼盘投资客比例变化新政后入市楼盘投资客比例变化城市楼盘名称开盘时间开盘销售率投资客户比例深圳中海西岸华府2007-8-2593%70%公园大地2期2007-8-2647%15%-20%卡罗社区2007-8-2528%85%万科第五园3期2007-9-831%10%东莞中央公园1号2007年8月底100%80%景湖春晓2007年8月70%-80%20%-30%万科运河东1号2007年7月63%60%惠州鹏基万林湖2007-9-1100%80%奥林匹克花园2007-8-2753%70%-80%合生国际新城2007-8-1395%-98%70%城市楼盘名称开盘时间开盘销售率深圳投资客户比例深圳佳兆业可园10-18%不到10%中海半山溪谷09-3030%10%