九洲远景产品概念定位项目操作手册XXXX年53p.pptxVIP

产品概念定位项目操作手册九洲远景2011年4月“商业”“地产”和商业地产概念商业地产的概念商业地产的概念理论上没有统一的定义，通常有狭义和广义之说。狭义：用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等广义：除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产商业地产简单地说，商业地产其实就是整合商业的过程，通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足消费需求，实现一站式消费的商业组合资料来源：九洲远景分析商业地产发展商业地产在中国的发展商业地产在中国的发展分为三个阶段: 第一阶段为2000年以前，称之为“商铺地产”阶段 第二阶段为2000年～2005年，称之为“商业＋地产”的简单叠加阶段 第三阶段为2006年以后，称之为“商业与地产的价值融合与提升”阶段，即开始商业地产的资产证券化的阶段“商业＋地产”的简单叠加阶段“商业与地产的价值融合与提升”阶段“商铺地产”阶段2000年以前2000年～2005年2006年以后资料来源：九洲远景分析购物中心的定义“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构，这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的，其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关，经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务，一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”- 美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999资料来源：九洲远景分析在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十二种购物中心类型九洲远景购物中心的分类情感诉求休闲娱乐中心城市中心美食中心生活时尚中心零售公园超级地区中心区域中心专业化(= 有限品种)一次性购足(= 品种齐全)主题购物中心邻里中心能量中心工厂直销中心专业市场中心功能诉求注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同1City Center城市购物中心2Super Regional Shopping Center超级地区购物中心3Regional Shopping Center地区购物中心目标消费者4Residential Shopping Mall邻里购物中心5 Retail Park购物公园6Power Center能量中心7Lifestyle Center生活时尚中心购物娱乐倾向性商业组合购物中心类型8Entertainment center娱乐中心9Outlets center工厂直销中心121110Meal Mall美食中心Specialty Mall专业市场购物中心Theme shopping center主题购物中心消费者沟通选址九洲远景从目标消费者，选址，商业组合，购物娱乐倾向性以及消费者沟通方面来描述十二种购物中心不同的特性购物中心定义模型资料来源：九洲远景分析96510782341九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务Phase 1 土地阶段Phase 2 产品定位阶段Phase 3 预开业管理Phase 4 运营管理产品线研究产品概念定位运营顾问持续运营部分：首席招商工程对接市场推广营运准备详规与设计对接选址审计运营实施其他退出策略：销售代理项目融资/转让寻找管理公司拿地规划一级土地规划产品概念定位-对客户已获得的地块，通过可能性和可行性分析确定项目产品定位及分割，主题商业概念及独特卖点(USP),功能配比（包括：行业业态配比、主力店次主力店配比、不同功能模块在楼面中的配比等），开发步骤及财务模型等资料来源：九洲远景分析3451620九洲远景通过两个阶段来完成项目商业规划定位的目标，具体工作需计划6-7周时间完成，共涉及10个模块的研究内容 第一阶段 A1710城市宏观研究消费者测试（零售）初步商业概念定位项目启动会项目立地研究8财务测算租户访谈及租金测算（零售）竞争研究（零售）9消费者研究（零售）商业概念方案共识（零售）案例分析3周3/4周项目商业规划定位资料来源：九洲远景分析1城市宏观研究城市宏观研究为项目最先启动的一个模块，主要工作安排在外部启动会前完成，根据数据更新调整后交付，为第一次沟通（会）的主要内容城市宏观研究工作安排紧前工作工作实施紧后工作方法：网搜资料、年鉴数据摘录、统计局访谈资料来源：城市政府网站、城市统计局网站、统计年鉴、统计公报、统计局访谈纪要城市宏观分析EXCLE表第2周的第一次沟通会，沟通内容为城市宏观判断城市商业发展阶段，及4个研究要素的核心结论，以PPT形式输入信息：与BD部门完成资料交接工作，同时在九洲远景资料库搜索相关城市资料内部启动