382251无锡工业设计园二期整体营销报告海的尽头.pptx

无锡工业设计园二期 整体营销报告;;市场调研篇 ;;无锡市的民营经济发展速度较快，在经济中所占比重不断上升，已成为推动无锡经济发展的主动力。 民营经济的快速发展，对写字楼也产生了相应的需求；但相对于民营经济总量的增速，其对写字楼的需求量偏小。 民营经济对写字楼需求量较小的原因在于无锡市民营经济主体为第二产业，第三产业中的行政事业单位、金融保险证券业、邮电通信行业等对写字楼需求较大的行业私营比重较小。;积极引导重化工、新材料等产业向沿江集中，先进制造业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中 滨江、沿路、傍湖，形成四个开放型经济产业发展带 形成以先进制造业为基础，以现代服务业为支柱，以现代都市农业为补充的产业结构 ;;总结;;中心区低中高档产品混合；副中心区、西区发展起步晚，档次高 ;三区域整体租金价格水平差异不明显，不同档次产品租金价格相差较小 ;类别 区域;现代服务业、建筑、制造、贸易、房地产等行业是写字楼市场的主力租赁客源 ;;;;;;;;项目档次——高档;;项目名称;;蝶形外观——突破性的建筑形态 独特的曲线造型塑造流畅大气又舒展优雅的楼盘形象 框架结构——办公空间更自由 为适应不同企业对办公面积的差异化需求，全框架结构，办公空间可以自由划分。 3.5米理想层高，光线充足，空间舒适 挑空中庭——绿色空间稀释办公的枯燥 一层入口大厅，局部挑高两层，形成建筑内部的“室外空间”，营造一种与外部空间既隔离又融合的独特形式。 屋顶花园——“第五立体绿化” 具有增强建筑物抗机械热效应，缓冲冬夏温度剧烈变化影响，吸收并减小城市噪音等优点。 在屋顶上广植花木，铺植绿草，建造园林景观，可以用来供人观赏和休憩。; 专业化的物业管理公司的服务一方面体现在高效的物业管理上，为客户提供严谨、安全、细致、周到、快捷的物业服务；另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，配套全的创业服务以及金融、网络信息、医院、购物、娱乐、租赁等一应俱全的服务。 ;;;;OA（办公智能化）包括了计???机网络、会议中心等系统 BA（楼宇自动化）主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；CA（通讯传输智能化）双向电视电话会议、公共广播等系统计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件 FA（消防智能化）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置SA（安保智能化）保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更;用途;■在调研客户中，有82％是通过购买来获得写字楼，仅有18％是通过租赁获得。 ■本次客户调研的对象多来自销售型写字楼，且多数销售情况良好，由此可以推断出无锡市写字楼的投资客较少。 ■无锡市本地企业是写字楼的主要消化群体，占到70％的比例，而外地企业也占到相当比重，约有25％的比重。说明随着无锡市外向型经济的发展，外地企业不断进驻，其对写字楼的需求也将不断增加。;方法：租金反推法;;只能招商，对企业销售； 项目客户只能是企业客户； 项目以企业自用客户为主，投资客较难把握。;项目卖点;客源心理属性分析; 无锡首席：根据项目所有有利条件，树立无锡写字楼的地标； 5A级：塑造无锡顶级写字楼高端形象； 生态：项目处“太湖西大道”，距太湖“百米高喷”仅500米，为全景观写字楼；自然氧吧使每一位商务人士在繁忙工作的同时享受每一分健康生活；; 翱翔：蝴蝶型的建筑形态，预示着太湖旁的这个大厦美好的将来，其中的企业会茁壮成长，展翅高飞； 国际大厦：项目的高品质，高形象；起到企业加速器的作用； 备选案名 合创：政府，企业合作，共同努力，共创美好明天！ 杰座：顶级写字楼形象的体现，在商务办公，生活两方面都无可挑剔，堪称无锡地标。;总体营销战略;;;代表无锡顶级写字楼形象的 “万国旗”广场，国际化的导示系统;充分利用楼体展示资源，及时传递楼盘营销信息 ; ;大面积的、个性化的形象墙展示一方面可以美化施工建筑，更重要的是可以吸引客户的“眼球”，扩大项目影响力与渲染气氛。 ;售楼处功能区的细分，细节部分的展现，突现项目的品质;顶级写字楼形象;高档的电梯间 经济﹑观景的商务办公区。。。;;翱翔国际大厦;;恭祝 香港贸发局入主 香港贸发局 旗下50余家相关单位 意向同期入驻！; 策略二： 趋势教育，市场引导 ;上海、苏州市场现状是无锡未来发展趋势;邀请商界人士、投资客、业内人士 引用深圳、上海、苏州写字楼发展历程及投资价值分析，进行无锡城西滨湖区写字楼市场发展及投资论坛，引起区域炒作与共鸣 媒体主题：翱翔国际开启无锡写字楼投资时代; 策略二： 趋势教育，市场引导 ;软性广告的运用; 策略三： 直效营销，直销及实效媒体应用