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2013中国综合体模式研究;模式一:海岸城;目录;同心圆式的环形道路;为城市母体提供发展支持;从深圳南山城市副中心的发展历程来看,南山商业市场是由住宅开发和交通所带动的;项目周边住宅地产发展成熟、商业地产发展初现端倪,紧邻科技创业园产业区,与深圳市中心及香港方向交通便利;拥有良好的消费环境,依托周边成熟的住宅区、及通往深圳市区和香港的便利交通为商业带来人气;本项目周边有竞争产业,所以要与周边区域同类产品类型差异互补,形成商业氛围,提升区域竞争力;;南山海岸城定???;类型;通过主力店的导入提升整个百货的档次,并通过特色项目提升项目的关注度以及强化人气的聚集;丰富购物、餐饮、娱乐体验提升产品竞争力;高写字楼物业装修标准提升物业价值;休闲生活广场聚集人气,流畅交通路线提升客流,双首层商铺设计提升商业价值;海湾水景生态系统,突出区域生态环境优势;海岸城项目产品综合优势;海岸城成功必备条件;都市综合体发展趋势 ;都市综合体发展趋势 ;海岸城收支状况:成本约20亿元,写字楼销售约33亿,购物中心12万平方米租金收入另算;海岸城资金链,主要注意东座写字楼的销售回款,支持项目推进发展;海岸城;模式二:万达广场;万达城市综合体发展模式研究;万达集团转型:从住宅为主向多元化投资转型,最终聚焦商业地产的开发。;(4)受到政府的欢迎。
万达通过“四个好处”工程,在与各地方政府谈判项目过程中,获得有利地位,将土地成本压缩到最低;宁波万达广场概况;宁波万达广场内部商业街及广场;从05年开始,万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目,宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目;销售型产品——万达广场48克拉Mini公寓;位置:地处五角场核心位置,用地范围东临凇沪路,南靠邯郸路,北依政通路,西侧为国宾路。
规划:广场平面呈“品”字形布置,划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。其中商业面积26万平方米,三幢甲级办公楼约8万平方米
商业模式:万达采用订单式的商业地产运作模式,汇聚沃尔玛购物中心、HOLA家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态,以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。;五角场万达广场主力业态体现了万达广场第三代产品的特征:即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体,满足不同年龄客群的”24小时“消费需求;万达广场开发的三个时代;;万达广场第三代产品——城市综合体开发模式特征;第三代向第四代的转型:未来会加入展示、文化、展览等业态进去,除购物休闲之外,还可以有一些文化熏陶;万达综合体的核心商业模式:订单商业;;万达董事长王健林提出,做商业地产有三好三难:;低成本
资金
来源;商业地产出租为主,且在没有金融支持的情况下,有三种途径可获得现金。;通过万达广场的规模化开发,解决了开发商普遍面临的“短债长投”问题,形成低成本资金良性循环;万达广场模式的四个运作环节说明;万达广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素,确保基本成功;万达广场的选址:集中于城市核心区或未来城市拓展区。;1、业态决定体量,万达广场商业体量恒定,一般体量大概在10-15万平米,稍微大一点的城市规模大的会到20万平方米,原因在于基本主力业态包括百货、超市、影院、餐饮街、精品店、电子游戏房等,此类业态再加地下空间,仅需15万平方米。
2、不同阶段有不同商业档次。万达广场在开业的时候,以适合周边人群消费能力来确定招哪些商户进来,万达不会先引入高档商品,再慢慢聚集高档人群,而是在等高档人群出现以后再调整我的商品。
3、业态调整与人群的动态适应。超市不需要考虑周边的人群,对百货的影响都不会大。主要调整的是商业配套,在区域周边的房地产开发成熟后,消费者有跑顺腿的消费适应过程,跑顺后每周就会定期去万达并自然形成消费,此时再根据消费需求调整业态,;将招商提前到工程土建之前可以谈判提高租金、减少无效出租面积,避免主力店排他性协议;;
1以租为主
万达一开始卖部分铺,发现卖了以后经营很混乱,原因在于很多投资者回报期望值太高,一年百分之七、八的回报率都不满意。卖铺实际上是牺牲长期利益换取短期利益。
2物业管理
物业管理能解决两方面问题,第一是提升租金,物业管理越好,品质越好,租金越高。第二、长期旺场经营要靠物业管理。;万达商业地产运营模式可从开发各阶段价值链分析出发,与之相应,长期低成本金融运作则是运营的最高核心。;;模式三:SOHO中国;;区位:
三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区,是北京最具国际化气氛和传统的区域。
指标:
整个项目总占地约5万平米,规划总建筑面积地上约为31万平米,地下约为15万平米。近12万商业
物业类型:
由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成;三里屯SOHO卖的最火的房
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