XXXX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho.pptx

：[2011] CS11;在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作;3;4;5;6;7;8;1;;从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善;从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本;从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积逾700万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目;项目属性界定——新兴旅游城市新区、具备强势景观资??依托的、超大规模、旅游综合体开发项目;观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命;观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点;观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心;观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式;2;凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显;从市场发展看，凯里房地产市场处于萌芽向初级阶段过渡时期，开发水平不高，消费者鉴赏能力有限;凯里房地产市场楼盘单价集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打开，为典型的成本导向型市场;大地春城;全市年消化量约60万方，单盘年去化3-5万方，且短期内出现井喷的可能性不大;凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼盘州县客户占比达40%以上，但持续性有待论证;从政府要求看，项目总体量726万方，3-5年开发完毕，年去化量逾140万方，严重超出市场承受范围;目标解析——在符合政府社会形象的前提下完成项目的快速销售;第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清;第二大误区——度假和旅游不分;第三大误区——企业能力支撑不足;第四大误区——游戏规则不清;第五大误区——客户群体何在;本项目的核心问题——只有立足于城市运营的高度，提振城市功能，方能解决700万方的市场问题;3;35;从凯里的城市发展格局看，凯麻一体化发展趋势下，凯里的中心城市功能进一步凸显;37;38;39;从凯里的经济构成看，第三产业比重不断增加，旅游业占据主导，且增幅逐年加大;从宏观经济与房地产的关联度分析看，凯里宏观经济总量不高，但仍然保持持续增长态势，经济提速处于酝酿时期，房地产处于快速发展阶段;从黔东南州的人口构成看，根据各县市的城市化率及政府发展规划，至2020年全州城市人口达284万人;小结——从城市发展格局、经济构成、产业演变、人口扩张等四个维度分析得出，未来的凯里将迎来大发展时代的来临;但是，作为新兴的旅游城市，在凯里旅游行业快速发展的同时，也暴露出城市的诸多不足，城市功能缺失，系统化配套体系不健全，旅游相关产业发展落后;参考国内外案例，我们发现一流旅游度假区的特色建设主要有三个维度：挖掘当地文化、利用度假区资源和满足特定消费者需求;现有问题1：从凯里在黔东南州的城市功能角度来看，凯里更多承担中转站的功能，旅游产业空心化格局下，凯里旅游功能缺失，黔东南州缺乏一个旅游的集中窗口;现有问题2：目前凯里仍处于广度数量型阶段，对外辐射力度有待进一步提升，现代旅游功能缺失;48;49;我们对世界各地类似的区域进行了广泛研究，以旅游为增长引擎，谋求可持续房地产发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素;借鉴点1：国际旅游休闲度假区的旅游产业配套——发展国际性旅游度假目的地需要的产业配套;借鉴点2：保护生态环境，促进区域的可持续开发建设，用生态奠定区域与城市环境区别的差异化特质;借鉴点3：通过对资源多样性的保护和利用，形成复合生态体系;借鉴点4：建筑开发与生态环境形成良好的共融，控制开发强度，提供自然的居住环境;55;从凯里的板块构成看，城市向南已成不争事实，项目所在城南新区规划起点高，旨在打造以特色旅游为核心驱动的区域开发模式;从各板块的发展前景看，唯有本项目所在城南新区方能代言凯里，成为凯里下一站发展的“城市窗口”;;沉睡千年，凯里终于呼之欲出，作为凯里城市最优质的一块珍藏，寄予了提升城市整体价值的厚望，尤为稀缺;60;我们要打造的重点方向——完善城市功能，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游新城;关键点1：立足生态旅游新城模式开发，建议本项目通过“民族旅游+风情体验+特色休闲+现代人居”，多维度、多手法集中演绎黔东南旅游核心特色;培育期;64;65;4;站位于城市运营的高度—— 本项目定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游新城 通过旅游产业中心化战略和区域景点化战略 完善八大功能体系，实现