中信_惠州淡水新桥项目发展运营整体报告_73PPT_XXXX.pptxVIP

惠州淡水新桥项目发展运营整体报告 中信 惠州 2010年2月21日; 目 录 一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划;一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划;◆惠州人口规模 惠州市常住人口为380万,惠城区人口约80万。 ◆近年来惠城区一手商品住宅成交面积分析 2006年，惠城区商品房住宅成交面积约130万平方米； 2007年，惠城区商品房住宅成交面积约170万平方米； 2008年，惠州区商品房住宅成交面积83万平方米； 2009年，惠州区商品房住宅成交面积256万平方米，成交均价4556元/平方米，是2008年成交量的3倍多。 ;惠城区房地产市场情况;——数据来源：惠州市房产管理局网站;惠州土地市场情况;惠州土地市场情况;区域市场情况;区域市场情况;区域市场情况;区域市场情况;区域市场情况;2010年房地产市场走势;2010年房地产市场政策展望;2010年房地产市场政策展望;2010年房地产市场政策展望;2010年政策展望汇总;2010年大势环境小结;一、惠州市场情况 二、项目信息概况 三、项目定位思路 四、项目规划建议 五、项目营销计划;占地面积：1,933,640m2 建筑面积：4,640,736m2 容积率：2.4 建筑密度：≤30% 绿地率：≥35%;变电站;项目位于惠阳主干道白云路南侧，在区政府新规划的“东拓”片区，定位为惠阳的“东部新城”，周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深沿海高速（2009年底通车）以及规划的三条轻轨线等便利的交通设施，建成后将成为惠阳区新的城市中心；厦深高速铁路（计划2011年年底通车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。 该项目一共办有63本（其中2008年新办24本）土地使用权证，分别登记在8家项目公司名下。;地块内目前现状;（二）地块资源分析 项目周边有惠澳大道、建设中的厦深高速铁路、惠深沿海高速以及规划的1、3、6号三条轻轨线等便利的交通设施，建成后将成为惠阳区新的城市中心区；厦深高速铁路（计划2011年年底通车）将经过项目附近并将在此设立惠州站。将大大带动地块周边人气，使得该区域成为惠阳区交通??发达片区之一。 地块南面对国家一级森林公园，北面面对惠阳一中，具有较好的天然资源和教育配套。（三）地块基本指标地块用途：城镇混合住宅用地土地面积：1933640平方米（折合2900亩）容积率：2.4建筑面积：464万平米 该地块地价及契税已交清，一共办有63本土地使用证，其中2007年办理39本，2008年6月办理24本（该24本原件现存地产总部），分别登记在惠州首明投资有限公司等8家公司名下，其中：2007年办理的1603537平方米土地证用于中信华南集团有限公司贷款抵押，抵押期限至2009年10月30日。;（四）主要存在问题1、土地手续未办理完成。该项目土地已办理土地使用证，但未提供建设用地规划许可证，没有规划条件告知书，土地无法使用。2、现有土地零散，难以规划利用。该项目一共办理了63本土地使用权证，土地零散分布、形状极其不规则，难以进行整体策划、规划和开发利用。3、征地拆迁未完成。该项目的土地使用权证已经全部办理，政府及中洲公司均表示征地已完成、拆迁尚未完成，但由于土地手续不完全，我公司无法核对。附P30图4、厦深铁路占用土地问题。根据政府部门介绍，厦深铁路预计于2011年底通车，政府拟对铁路建设涉及的21米红线范围内土地进行补偿回收，同时对铁路建设红线两侧各30米范围内土地进行控制，但不征收。根据公告，厦深铁路建设用地涉及我公司淡水新桥项目5宗土地，其中：惠州恒嘉公司名下土地3宗，共被征收7,652平方米；惠州威旺公司名下土地2宗，共被征收8,997平方米。5宗地合计10万平方米，其中将被征收16,649平方米，占淡水新桥项目总用地面积0.86%（未计30米红线控制影响）。根据2010年2月1日厦深铁路征地听证会公布的处置方案，我公司淡水新桥项目的16,649平方米土地将被回收，参考评估价给予现金补偿。厦深铁路工期紧，土地补偿征用时间预计将早于我公司土地整合时间，即使我公司对政府最终出台的补偿方案不同意，政府也将按照公共利益原则，先行征用并开工建设；若征地补偿标准低于我公司土地账面成本，将形成我公司部分土地实际先被征用并产生账面损失的情况。 ;5、其它土地被占用问题。 惠阳区政府已按调整后片区控规（尚未公示）进行片区内“金星大道”市政路建设，已占用我司部分土地。因金星大道目前仍未办理土地征用手续（也没有开工许可证），有关事项未进行公告，无法确定占