XXXX逆势地产营销执行策略.pptx

一个好项目，可以改变一个区域，甚至改变一个城市目录项目目标1市场竞争2市场定位3营销大纲401企业及项目目标？销售节点：2012年9月，现场营销中心开放，10月首批单位公开项目营销目标的解读品牌：确立静安项目品牌知名度和美誉度地位：树立项目的市场领袖地位，让客户认可项目的品质，形成良好口碑热销：首期开盘形成热销局势，为后期销售打好基础价格：逐步实现销售均价的区域标杆地位目 标02市场趋势和竞争审定项目所处的市场环境，解析竞争态势淮北大唐电厂淮北概述：资源优势突出，为城市的发展提供了良好的基础淮北： 以能源为基础发展起来的现代工业型城市 重要煤城、全国重要的煤炭基地之一，安徽省主要产煤基地刘店煤矿城市空间结构扩张，提升了城市在区域间影响力 市域内的城镇空间布局层次出现分化的趋势： 以相山为核心的城区正逐渐成为全市的生产服务和生活服务巾心，并大量吸纳周边城乡经济活动加入。 在全市域范围内，经过多年的发展，各城镇之间在规模和功能上也出现了分化，开始逐步形成了一批发展势头良好的重点城镇，如临涣、百善。相山城区百善镇宿州市资料来源：淮北规划局网站临涣镇对外交通日趋完善，城市辐射能力进一步增强萧县徐州公路: 合徐高速 连霍高速 311国道、206国道铁路： 淮北铁路航空： 徐州机场连霍高速合徐高速311国道206国道百善临涣淮北与周边主要城镇距离： 宿州：52公里， 徐州：62公里， 萧县：40公里，宿州至京沪高速淮北铁路东扩南进推动城市规模扩张，城市空间迎来改造升级机遇塌陷地相山刘桥煤炭塌陷地市中心中心塌陷地淮北城区远期用地规划图 老城区由于人口密集，配套也较为完善，但是形象较为老旧，主要以旧城改造升级为主。 ——淮北规划局淮北用地发展方向分析图由于受到采掘塌陷、自然山体等的限制，目前淮北市的主要发展方向为东扩南进，而对于旧有老城区侧以改造升级为主。城市规划：东进、西延、南扩城市规划： “东进、西延、南扩”的城市发展思路，使中心城区规划建设面积扩展到235.5平方公里。 完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心。 在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区。 在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置工业园，陶瓷、建材和化工工业。“东进、西延、南扩”的城市发展思路，三个城市组团和一个城市绿心六大功能组团延伸城市发展布局，以相山组团功能最为完善 根据淮北城市规划，可将城市划分为六大功能组团， 居住组团： 相山组团； 濉溪组团； 烈山组团；工业组团： 矿山集组团；景观组团： 中心景观区域； 东部景观区域；矿业集组团：工业、文教、休闲旅游相山组团：居住、行政、商贸、文化娱乐、商务会展城市绿心——中心景观组团；生态、景观、旅游区老龙脊风景区——东部景观区各组团发展水平比较：最成熟的组团： 相山组团最具发展潜力的组团： 濉溪组团、烈山组团濉溪组团：居住、商业、工业烈山组团：工业、居住、物流新城区快速发展，新老城区各有所长老城区老城区新城区新城区老城区市级功能区规划图新城区市级功能区规划图 老城区商业氛围浓厚，是沿着淮海路、古城路、孟山路及相山路发展的井字型商圈；其中火车站商圈尚处建设之中 新城区功能区处于淮北市经济技术开发区，并于市政务中心区域中。在近年发展较为迅速，是淮北新兴的居住区域，区域内住宅档次较高。老城区商业氛围更为突出重点注重居住、生活氛围的营造，同时兼具政府办公等功能新城区淮北地处徐州都市圈辐射范围内，受徐州影响较大 淮北市位于皖北部，地处苏鲁豫皖四省交界，与皖东北经济协作区、徐州都市圈相邻。受到江苏经济圈影响，并处于上海辐射第三圈层的边缘 位于淮海经济区中心，占据重要的商业地位徐州都市圈规划范围徐州淮北徐州都市圈淮北南京上海辐射第三圈层沿淮城市群分布上海城市规划小结城市东扩南进，城区面积不断扩张，城市影响力不断提升，辐射能力不断增强；六大功能组团拓展城市空间，区域职能出现分化；新、老城区发展各有侧重，老城区重视商业功能的提升，新城区突出行政、教育、居住等功能的体现；淮北地处徐州都市圈，在城市南进的过程中，商业分布也存在南移的倾向。淮北住宅竞争格局目前淮北市场可以划分为：中心城板块、火车站板块、东郊板块、新城板块、新濉河板块火车站板块价格：4000户型：较为中规客户：市区、矿区置业类型：二次购房等中心城板块价格：5500-6000户型：偏舒适，较为中规客户：金融、银行、机关置业类型：二次购房、投资中心城板块火车站板块东郊板块新濉河板块东郊板块价格：3230户型：较为中规客户：原有居民、矿区客户置业类型：首次较多新城板块新岁河板块价格：3300户型：较为中规客户：矿区客户、濉溪客户置业类型：首次、自住新城板块价格：