X年度首钢鸥洲别墅洋房营销方案120页.pptx

将体验进行到底—我的逸墅生活2010年度首钢?鸥洲别墅洋房营销方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京中原房地产经纪有限公司所有，未经北京中原房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。总纲1、宏观政策解读2、区域发展解码3、微观市场浅析4、项目自身品鉴5、产品定位营销背景分析1、市场客户构成2、鸥洲客户分析3、目标客户描摹目标客群分析1、市场形象定位2、分案名建议市场形象定位1、体验之必备条件2、推广策略及渠道建议3、情景营销体验规划全程体验规划销售计划1、销售策略2、推案计划3、风险应对及其他1、宏观政策解读 2、区域发展解码3、微观市场浅析4、项目自身品鉴5、产品定位营销背景分析宏观政策解读政府声音12月5-7日，胡锦涛主席在中央经济工作会议上发表重要讲话，会议提出了明年经济工作的主要任务，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。温家宝总理进一步强调，未来中国将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,其中明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。” 宏观政策解读政策导向关键词：遏制房价快上涨势头 央行密集上调存款准备金率 取消09年房地产优惠政策 明确住房公积金二套标准09年12月中央经济会议09年12月国务院常务会议10年2月10日国十一条出台10年2月12日央行10年3月2日北京住房公积金中心10年1月18日央行09年末10年初北京明确公积金贷款标准 有贷款记录即为二套房1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是中国央行自2008年6月7日后近19个月来首次上调存款准备金率通知从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。未来中国将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”国四条出台。继2009年末以来，政府矛头直指房地产，以遏制房价的过快上涨。其政策从控制金融风险和抑制投机需求两方面入手，这无疑对非刚性需求的本项目而言有一定的负面影响。而随着2009年北京等地房价上涨之后，价格维持高位，而本项目小高层将以其较低价格的保值性和增值性受到外阜客户的亲赖，但别墅由于其总价较高，增值性相对下降，只有使其物超所值才能打动客户一、利好：世界经济持续回暖，中国经济继续保持高增长2009年全年经济整体保持8.7%以上的增长，预计2010年经济增长速度不低于此比例；同时仍将有7-8万亿元的信贷投放，CPI由负转正，市场通胀预期明显。二、利空：政府将着力进行房地产调控，加大社会保障房建设，平抑社会整体房价由于大量的信贷投放和市场通胀的预期加强，2009年房地产整体出现井喷，尤其大中城市的房价出现大幅上涨，房地产价格的上涨直接带来了全社会的广泛关注，造成社会资产泡沫的担忧，引起中央各层领导的高度重视，对房地产的调控也变得十分敏感。区域发展解码区域整体规划在2008年至2020年《秦皇岛市城市总体规划》，北戴河组团（含南戴河）为国际商务会议中心，旅游休闲度假胜地；2008年4月秦皇岛市委、市政府决定成立工委、管委会，实施对新区的领导和管理，这将是南戴河进一步发展的机遇。区域发展解码北戴河新区规划北戴河新区建设围绕一个目标:打造以人文和生态为核心的中国北方旅游、休闲、文化新区、国际知名滨海旅游度假目的地。形成“一核两翼、三带四轴”的空间结构两翼：南戴河主要在现有基础上引进一批大型文化娱乐项目，打造文化娱乐中心。谋划一批“欧式小镇”，与北戴河南北呼应，凸显城市魅力南戴河—留守营、牛头崖发展轴：突出文化娱乐、现代产业特色鸥洲一核：主要功能包括行政商务、金融贸易、信息服务、休闲娱乐、科技研发、总部经济、公共服务等。其中在大蒲河口以南打造高新技术研发及产业区，并向纵深发展两翼：借助七里海景观，并拓展水体面积，结合中国古典园林建筑特点，压缩建筑规模，形成极富魅力和特色的生态休闲度假区滨海景观休闲带：利用岸线、森林、湖河、湿地等资源，发展高端旅游休闲文化娱乐产业本项目地处新区核心区东面，是文化娱乐项目发展的汇集地区域未来价值提升预期明显区域发展解码南戴河投资建设2010年1月29日北戴河国际旅游度假中心项目正式签约，计划投资200亿元，一期2年建成南戴河国际森林体育俱乐部项目计划明年10月竣工南戴河郁金香小镇计划投资27亿。南戴河国际商务中心预计投资6.0