0511中冶蓝城营销策略报告终.pptx

【中冶·蓝城项目营销策略提报】开发商：中冶地产提 案：柯梵机构 日 期：2011年05月11日目录 ContentsPART 1—市场分析 1.1 经济背景分析1.2 政策背景分析1.3 长春市房地产分析1.4 项目区域市场分析PART 2—营销策略建议2.1 项目规划分析2.2 项目价值体系梳理2.3 项目推售节奏安排2.4 项目价格策略PART 1—市场分析 Analysis1.1 经济背景分析一、国际经济形势 1、全球经济重心处在从发达国家向发展中国家转移的过程； 全球经济发展最强劲的30个城市中，有29个为非欧洲国家和美国；2、美元贬值趋势难改与世界多极化发展趋势相对应，美国相对经济实力逐步下降，一级独大的格局不可避免地衰弱；3、量化宽松“以邻为壑 ”美国近来连续三轮的量化宽松是美元“以邻为壑”货币贬值政策的延续；4、欧洲债务危机蔓延 继09年12月，希腊的主权债务评级被下调之后欧洲多个国家也陆续陷入危机；5、中国助推世界经济 数据显示2010年二、三季度，中国GDP连续两个季度超越日本，成为全球第二大经济体；二、国内经济形势通过上表可以看出，近年来国内经济处于一个持续增长的阶段，固定资产投资额度及房地产开发投资占固定资产投资比例均持续增长，截止到2010年11月，已达到20.2%；三、长春经济形势长春市近年来经济整体呈持续向好的态势，2004年以后，固定资产投资开始逐年大幅度提升，平均同比增长达到40%以上；房地产投资占固定资产投资比例亦同步提升，所占份额逐年加大；1.2 政策背景分析2010年楼市政策回顾——主要政策梳理2010年楼市主要政策汇总时间举措具体内容2010年1月10日 国十一条对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付2010年3月10日 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容2010年3月23日 78家央企退出房地产市场国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务2010年4月7日 国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控。增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序.2010年4月11日 银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.2010年楼市政策回顾——主要政策梳理2010年楼市主要政策汇总时间举措具体内容2010年4月15日 国务院出台具体措施,提高购房贷款首付二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%2010年4月18日 国务院发布通知指出可“停发贷款”商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款2010年4月26日 银行发布通知未满24岁停止发放贷款2010年8月2日 央行发布通知进一步收紧政策，严格执行国十条2010年9月29日 银监会等三方发布“9·29新政”首套房贷款首付最低3成，限制外地人口贷款，即外五县以外人员必须提交一年以上完税证明或养老保险，严格实行差异化利率。国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了相关执行措施即“国八条”出台。新国八条举措具体内容进一步落实地方政府责任 2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 加大保障性安居工程建设力度各地多渠道筹集保障性住房房源，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正努力增加公共租赁住房供应。 调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查， 强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 合理引导住房需求对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于执行差别化住房信贷、税收政策不到