商业地产运作流程概述.pptVIP

商业地产 运作流程; 一、商业地产与住宅的区别 二、商业地产运作的主要内容及流程 1、 市场调研 2、 商业分析 3、 商业定位 4、 商业规划 5、 主力店谈判 6、 建筑规划 7、 营销推广 8、 开发模式 9、 店铺销售 10、商业招商 11、商业运营管理 三、商业地产运作的十大误区 ; 一、商业地产与住宅的区别 ; ;二、商业地产运作的主要内容及流程 ; ; ; （2）经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源 ;2、商业分析 ; ; ;（4）竞争对手分析 商业分布 经营定位 经营规模 销售状况 赢利状况 商品分布 楼层分布 经营业态和品类 商场环境 营销特点 员工状况 管理团队 （5）项目SWOT分析 优势 劣势 风险 机会;3、商业定位 ; （1）主题定位 （2）目标市场定位 （3）规模定位 （4）业态定位 （5）功能定位 （6）档次定位 （7）招商策略定位 ;4、商业规划 ; （1）功能组合 购物＋餐饮＋休闲 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 …… ; （2）业态组合 百货＋大卖场 百货＋专业店 大卖场＋专业店 大卖场＋品牌店 百货＋餐饮 百货＋大卖场＋餐饮 百货＋专业店＋餐饮 大卖场＋品牌店＋餐饮 …… ;（3）商业布局规划 垂直布局 平面布局 区域布局 （4）业态规模规划 （5）商业动线规划 水平动线 垂直动线 人流动线 车流动线 货流动线 （6）交通规划 垂直交通 水平交通 室内交通 室外交通 ; （7）商业空间规划 层高 柱距 荷载 平面空间 电梯位置 配套用房 主楼与辅楼关系…… （8）二次装修及美陈设计 （9）配套设施的规划 ; 商业规划的六项原则 （1）市场调查是前提 （2）商业定位是依据 （3）设施配套是重点 （4）经营管理是目标 （5）多方沟通是保障 （6）投资策略要兼顾 ;5、主力店谈判;（1）主力店的作用 强大的品牌号召力 强大的聚客能力 提升租金及售价 提升招商条件 提升项目形象 提升物业价值 稳定租金收益 （2）主力店的不利影响 （3）主力店的谈判时机 （4）主力店谈判对整个项目运作的重要意义 ; 6 、建筑规划 ; （1）总平面规划 （2）交通规划 （3）室内平面规划 （4）外立面规划 （5）配套设施规划 （6）经营区域与辅助用房规划 ;7 、营销推广 ; （1）围绕商铺销售的营销 （2）围绕招商的营销 （3）开业前后的营销 （4）日常经营的营销 （5）营销的核心 卖点的整合 针对性的推广方案 ;8 、开发模式 ; （1）三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售 （2）正确选择开发模式的战略意义 销售与经营 整体经营与分散经营 返租和经营成本 返租期限与经营 资金回收与长期经营（物业升值） 租售策略与主力店的引进 …… ;9 、店铺销售;（1）市场调查 （2）店铺分割 （3）定价及销售次序 （4）商业元素的整合 （5）商业卖点提炼 （6）独立经营或后期经营的支撑