国际新城营销策划报告.pptxVIP

谨呈：中盛嘉业房地产有限公司;商业秘密声明;;星沙市场板块梯队分布： 第一梯队： 中心区及开元东路板块，价格在3800-4000元/平米； 第二梯队： 长沙大道南板块，价格在3300-3400元/平米； 第三梯队： 东南新城板块，价格在2800-3000元/平米。;;明天一城;项目印象：4、关于资源与环境无景观资源，地块周边环境档次感较差，农民房与物流园为主;项目经济技术指标 占地：261202.4㎡ 可建设用地：205587.38㎡ 总建面：691562.14㎡ 容积率：3.0 绿地率：40% 分类规划指标 住宅建面：587867.51㎡ 幼儿园：4000㎡ 小学：10800㎡ 配套：5724.93㎡ 商业：8369.7㎡ 其中住宅建筑22栋30-33层高层建筑，14栋12-15层小高层建筑，现代风格。;户型;项目印象小结：区域突破之作地段资质平平，但项目自身，诸如规模，规划，产品大有可为;项目目标解读：中铁品牌立势之作顺应中铁置业整合扩张，以本项目为契机塑造中铁品牌影响力;项目目标解读：品质之作通过品质塑造品牌形象，预期品质口碑看齐星沙标杆项目;项目目标解读：品质之作立足品质，价格区域领先，力图借势中铁品牌与项目品质，实现合理突破;思考：充分发挥项目优势，实现品牌品质价格三赢粗犷的营销启示：品牌，规模，产品是可为发力点；地段劣势则是需要弱化或克服的障碍。;;区域;星沙主流供应产品统计：主力区间80-100平米的2房为各项目主力产品，占30%-70%;项目;恒基凯旋门;项目;方略潇邦;方略潇邦;方略潇邦;星沙主流消化产品统计：N+1产品更受客户追捧，单价与速度实现均高于未赠送产品;星沙主流消化产品统计：N+1产品赠送方式普遍通过内阳台实现，产品成熟;本项目一期一批体户型配比;板块间的价格差异主要来源于客户对不同板块的品质认知差异;;;分类;标杆项目1：华润凤凰城—品牌+规模+风格+园林+多功能配套品牌活动+展示区是华润凤凰城一期树立品质形象的关键举措;分类;标杆项目2：恒基凯旋城—品牌+规划创新+中轴园林+标签配套相比凤凰城，凯旋城一期侧重通过品牌+新概念炒作塑造品质;长沙市区 东城 4500-5000元/平;苹果社区;项目;星沙大道南板块：品质感建立途径研究前提：开发商非品牌，地段限定价格瓶颈途径：形象品质提升（创意）+产品品质提升（精装修）;开元路板块 （均价4000）;星沙东南新城板块—— 公交车：从漓湘路到到东六线路段主要 有2路中巴公交102与808，808路经过方 略潇邦，2路和102经过明天一城，没有 公交经过本项目 环境：东南新城板块处于工业园区内，园区 内累有较多的物流站，周边未进行完整规划 较多的农民房，常永高速闯过本版块;项目;方略潇邦组团园林;市场分析小结：市场品质现状不同地段，品牌及非品牌开发商，选择的品质打造路径不同;市场品质现状为本项目带来的市场机遇：区域“领导者”，主动建立品质标准——品牌+规模+社区配套是本项目塑造品质的三大核心发力点;;竞争细分——板块间竞争分层：竞争分流板块与竞争焦点板块;竞争分流板块：开元路板块2010年竞争态势——仍以当前项目的持续开发为主，供应总量约40万平;竞争分流板块：开元路板块2010年竞争态势——供应产品多元化，仍以2房3房为主，预计总价将在32-52万之间;VS竞争分流板块：开元路板块地段优势突出+品牌社区逐步成熟——对应竞争策略：品质形象看齐标杆，凸显性价比优势;博雅上院09年12月份推出三期，10年推出量约4.5万平;竞争焦点板块：星沙大道南板块+东南新城板块2010年竞争态势——主要供应产品结构未变，仍以2房3房为主，户型同质化;项目;主要竞争对手PK：楚天世纪城、方略潇邦对本项目影响不大，本项目规模+品牌+规划已然超越;核心竞争对手聚焦：未来长郡，与本项目目标相同规模37万，主力户型3房（略大于本项目），商业+学校配套;1、强势引进——教育资源长沙市百年名校长郡中学签署了战略协议 与长郡中学建立唯一战略合作关系，实现品牌的唯一捆绑，未来置业将在独占长郡中学资源 2、重金打造——2个亿投资，仿哈佛大学建筑风格，高品质高配备硬件设施 学校总建筑面积54504平米，其中初中部36个班，小学部24个班，幼儿园9个班。学校 配套设施建有图书馆、公寓楼、后勤楼、艺术体育馆、外籍楼等建筑。 学校将与住宅同步建设，预计2011年建好。;属性;核心竞争对手PK：另一种视角，在共赢的基础上错位竞争——应对竞争策略：放大独有优势，规避长郡锋芒另辟蹊径;;竞争策略的目标客户群验证与深化：2、目标客户群以年轻一族为主，年龄多在25-30岁之间，刚参加工作，收入水平有限;我们买在这里，主要是因为价格便宜，离我们上班