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宏观调控下房地产企业财务风险管理 ［提要］为了抑制房地产过热发展势头，2013年以来政府出台一系列调控政策，从金融、土地、税收等方面严格规范房地产企业及购房者两方行为。其中的限购、限贷、限售等一系列与房地产企业融资、投资及资金回收有关的政策，直接影响到企业的经营及财务风险。本文首先分析政府调控政策对房地产财务风险的影响及其作用机理，然后以保元公司2013～2018年实际数据，应用Z-SCORE模型对其财务风险进行评估，并提出控制风险的可行措施，供相关企业参考与借鉴。 关键词：房地产企业；宏观调控；财务风险评估；财务风险控制 一、研究意义 房地产企业项目投资金额高、资金需求量大、项目建设周期长、资金回收慢，从而使得房地产行业在享有高收益的同时也面临着较高的财务风险。近年来，尤其是2013年以后，为了抑制房地产企业的过热发展，国家相继出台了一系列调控政策。这些政策大多数从企业的资金源头加以调控，对房地产企业融资及资金成本、项目投资回报率及资金回收产生较大的影响，因此，企业应对调控政策提高自身的风险防范能力显得尤为重要，特别是财务风险的控制，这关系到企业当前的生存及未来的发展及获利。所以，有效识别、评估和控制财务风险是当前每个房地产企业都要重视的课题。本文在分析了调控政策下房地产企业财务风险产生的原因后，以沪市大型房地产类上市公司———保元房地产公司作为具体研究对象，借助财务风险综合评价模型，通过与财务风险控制较好的企业对比的方式评价该公司目前的财务风险状况，最后针对该公司目前面临的不同财务风险提出科学合理、符合实际的控制措施，促进公司未来的长远发展。本文的研究结果有助于案例公司提高企业风险防范意识，提高风险应变能力，增强财务管理能力，确保公司将来的可持续发展，也为其他房地产企业财务风险管理提供借鉴和经验。关于财务风险的识别、评估以及控制，已有大量学者从不同角度加以研究，关于财务风险评估，常见方法是Beaver（1966）提出单变量判定模型，即以传统的财务比率从某一特定角度评价企业的财务风险。Alexander.Wole提出的企业财务风险综合评分法和EdwardArtman教授提出的Z-SCORE模型分析法等。我国学者向德伟（1994）按照企业财务活动的基本内容把财务风险划分为筹资风险、投资分险、资金回收风险和收益分配风险。近几年，针对我国关于房地产企业特定财务风险的研究包括：唱晓阳（2015），杨利红（2017），张晓萍、孔庆景（2012）从企业财务活动的角度将房地产行业财务风险管理划分为筹资风险管理、投资风险管理和现金流量风险管理，并针对各种风险管理提出具体的管理措施；王琨（2009）、房正武（2012）从资金链角度切入分析房地产企业的财务风险状况，并且从融资角度提出管理风险的建议；郑柳红（2013）、小涓（2017）研究认为，政府宏观调控背景下房地产企业面临融资难度加大，融资成本提高，利润下降的风险，甚至引发资金实力较弱的房地产企业资金链面临严峻考验的风险。综上所述，房地产行业是一个资金投入量大，依赖外部融资，财务杠杆较高，同时开发周期长的行业，资金回收缓慢。所以，国家财政、金融方面的调控政策将直接引发其财务活动的不确定增大。因此，研究政府宏观调控背景下房地产企业的财务风险分析、评估与控制问题有助于企业采取积极有效的措施应对风险，预防和避免损失，促进企业的健康发展，具有较强的实践意义。 二、政府调控政策简述及其对房地产企业财务风险影响的分析 本文首先简单介绍了2013～2018年国家出台的一系列关于房地产行业的调控政策，然后，分析这些政策对房地产企业财务风险的传导机制，为房地产企业进行财务风险的识别、评估及控制提供理论基础。（一）政府调控政策简述。2013年国务院颁布“国五条”以来中央政府及地方政府又连续出台了多项房地产调控政策，主要包括土地调控政策、金融调控政策及税收调控政策。在土地调控政策方面“国五条”第三条“要求增加普通商品住房及用地供应……”，“国五条”出台后，北京、上海、广州、深圳等城市相继推出新一轮关于加大土地供应调控政策。证券监管部门也对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，给予暂停其发行股票、公司债券和新购置土地的约束。与房地产相关的金融方面的宏观调控政策主要包括信贷政策、利息政策、首付比例政策。例如各商业银行对贷款购买商品住房将首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，暂停发放第三套及以上住房贷款，对非本地居民暂停发放购房贷款。税收调控政策主要是：（1）对出售自有住房应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。（2）对个人将