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宏观调控房地产市场营销分析 摘要：文章分析了房地产市场营销的涵义，同时阐述了国家宏调控政策出台后，对房地产市场营销的影响，最后结合多年工作经验与大量资料文献，基于宏观调控政策下的房地产企业经营发展状况，提出了一些有效的适用于当前市场发展的营销策略。旨在确保国内房地产市场健康且稳定的发展。 关键词：宏观调控政策；房地产；市场营销；影响和策略 一、解读房地产市场营销涵义 社会经济与科学技术水平不断的发展，为各行各业的发现奠定了经济与技术基础。从当前了解到的情况看，各行各业均表现出欣欣向荣的发展姿态，特别是房地产行业，也逐渐成为我国重要的龙头支出型产业。众所周知，房地产企业的发展离不开房地产市场营销，前者为后者开始的依据，后者为前者可持续发展的有力支撑。但从房地产市场营销的有关含义上进行分析，房地产市场营销实际上指的是房地产企业经营的核心始终围绕着探索与满足消费者需求进行，即企业长期不变的发展目标便是为满足消费者不同的房屋建筑需求，而市场营销又是了解消费者需求的关键所在，做好市场营销有助于房地产企业及时了解消费者需求，并根据消费者的需求状况作出经营方案调整。房地产市场营销本身是一个非常复杂的管理体系，在这一体系中包含内容较多，诸如：产品开发、产品定价、市场细分、选择分销渠道、楼盘命名及选择目标市场等均属于其管辖范畴。若以更深层次角度看待房地产市场营销本质，不难发现其实质上属于一种商务行为，这一行为出发点围绕着消费者对于房地产产品的实际诉求进行，这些产品包括商业楼、住宅和办公楼等，而他们最终的目的便是获取商业利润。 二、宏观调控政策下，对房地产行业造成的影响 (一)分析宏观调控政策。时光推移，自国家出台宏观调控政策后，在不断推行与发展中，其管控的力度与范围逐步扩增，诸如：二零一零年的时候，中央银行便连续发布了八次调节(上调)法定存款准备金率的政策，其中有三次为连续加息；继二零一零年国家出台的“国十一条”后，国务院在二零一一年的时候又颁布了八条专门针对房地产市场调控的管控手段与措施，这便是人们俗称的“新国八条”，在这一措施中针对二套房贷首付要求最少需付六成，相应的各项住房限购政策管控力度都有所强化；紧接着在同一年围绕房产税问题，在上海、重庆等地区展开试点，各地区也开始执行新限贷政策和房屋限购令，与之相随的便是住宅价格也开始进行控制。(二)宏观调控政策对整个房地产市场的影响。自政府出台宏观调控政策后，直接对银行利率和楼市投资者带来严重影响，诸如：银行利率频频创造新高，楼市投资者的资金收拢速度急剧下滑，进而便出现房屋开放商资金疲软，消费者保持观望现象，最终造成的结果是整个房地产市场持低迷走势，各地楼市成交量均有所下降，特别是对一线城市楼市价格的打击较大纷纷回落。单就北京来讲，作为一线城市，作为国家首都，首当其冲，本身投资比例较大，信用额度要求高，加上限购，及提高利率等类政策，无不在打压当地房地产市场，促使当地房地产价格在一段时间内有所回落；然而正因为上海、北京等一线城市受宏观调控政策的影响较大，反而给二三线城市带来了机会，究其原因是因为某些刚需消费者，在一线城市无法买到房屋，便转战二三线城市，这在一定程度上促进了二三线城市房地产企业发展。 三、基于宏观调控政策，房地产企业应采取的市场营销策略 (一)调整心态，转变市场营销观念。于房地产企业而言，首先要做的便是调整心态，正式国家出台的宏观调控政策，结合市场发展现状与企业发展实际，转变市场营销观念。市场营销并非是个人行为，而是建立在团队与个体基础上的一种产品价值交换行为，根本目的在于各取所需，实现双赢。针对此，受宏观调控政策影响，房地产企业应在熟知当前市场营销基本概念与理论的基础上，转变观念，遵循市场发展规律，始终围绕着消费者需求进行改变。诸如：在房地产市场营销中渗透4P理论，即结合促销组合、产品、产品营销渠道和产品价格等内容一起定义市场营销，如此才能在明白其内涵的基础上，从市场实况出发作出改变。如：不断创新市场营销策略，塑造企业品牌，打造良好企业形象，开发微博、微信等当前较为流行的市场营销渠道，以便吸引更多消费群体。(二)转变发展战略，树立品牌意识。物质水平逐步提升，相应的人们提高了住房居住质量，于房地产企业而言，应转变发展战略。诸如：将以往接近商圈、交通方便等发展战略逐步朝着绿色、环保、宜居等方面发展，挖掘住宅文化，树立品牌意识，满足消费者多功能住宅需求。(三)构建和谐营销关系。市场营销最基本的要求便是明确消费群体。基于宏观调控政策，房地产企业要想可持续发展，便需要准确定位消费人群，随后围绕消费者真实诉求展开有针对性的营销计划。诸如：时刻关注消费者行为，分析他们的购房心理，以此构建和谐营销关系，此过程建议采用新