X年商丘市房地产市场调研报告.pptxVIP

谨呈：商丘苏地置业有限公司苏地 圣地亚哥商丘市场调研报告策划单位：深圳中建投置业顾问有限公司策划日期：2010年6月6日目 录宏观经济环境分析12商丘房地产市场分析 板块市场分析34个案及可行性分析5商丘房地产市场总结6商丘房地产市场预测宏观经济环境分析Contents1.1房地产行业政策分析国十条宏观经济环境分析 一 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、 城市人民政府抓落实的工作责任制建立考核问责机制 政策解读：明确了政府问责制，在一定程度上避免地方政府利益与开发商利益的相互纠葛， 敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。 二 坚决抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策 首套90平方以上首付不低于30%，第二套首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍， 对商品房涨价过快区域可根据风险情况暂停第三套及以上贷款， 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 政策解读：新政的重拳出击，旨在扼制投资投机行为，平抑房价，对投资客来说是致命一 击，投资客的退场，有利于市场供求关系趋于规范，消费需求趋向于刚性需求。三 增加住房有效供给 增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，要优先安排普通住房建设。 坚持和完善土地招拍挂制度，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%，并优先保证供应 政策解读：完善土地制度，降低土地成本，抑制土地非理性上涨。 加大保障性住房普通住宅的建设，满足中低消费人群的需求.宏观经济环境分析国十条 四 加快保障性安居工程建设 加大保障性安居房的建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、 各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 政策解读:对城市低收入人群居住条件进行改善，也是对城市土地的有 效利用。 五 加强市场监管 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，对取得预售许可或者办理现房销售 备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按 照申报价格明码标价对外销售 政策解读：该通知能在一定程度上避免捂盘惜售的行为，但具体的实 施难度较大，并不能对市场产生实质性影响。 宏观经济环境分析货币政策 一：存款准备金利率上调 央行再次宣布，自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。短短42天内两次收紧流动性，业内预计此举冻结银行超过6000亿元资金，央行连续两次上调了存款准备金率，达到16.5％，仅次于历史最高记录17.5％。 政策解读：存款准备金率的上调主要为应对国内通胀的压力，防范金融风险，而对于房地产的影响在于,控制了银行贷款数量, 增加开发商贷款压力，尤其是对资金实力薄弱的房地产开发公司尤为显著。二：七折利率优惠取消 中国银行在业内率先取消首套房利率7折优惠幅度，各分行视情况可上调至8.5折。继续二套房贷政策全面收紧之后，首套房贷也即将关上7折利率的“大门 政策解读：七折优惠利率的取消，可看成是房地产信贷政策紧缩的信号，但7折利率的优惠对象主要是以自住为主的刚性需求者，利率的调高将在一定程度上影响真实的市场需求。宏观经济环境分析税费政策一：二手房营业税优惠取消 2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。 政策解读：延长营业税营业税免征期降低了投机炒房的利润点，延长了投机炒房周期，一定程度上规范了二手市场秩序。二：《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 2010年3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策解读：此通知明确了首次购买普通住房有关契税优惠政策的对象，避免二套房等投资性购买者打政策擦边球。以户为判断标准导致部分刚性需求起到了抑制作用宏观经济环境分析规范土地交易2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。政策解读： 此举主要是针对规范土地市场，提高开发商拿地门槛，限制开发商乱拿地.宏观经济环境分析加强销售管理 2010年4月19日，住建部发